在城鎮化的背景下，貴陽、營口、常州等地相繼出現“空城”“鬼城”現象。造成此種現象的內在成因和糾偏之道是什么?新型城鎮化面臨哪些風險?針對這些問題，記者與中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍、全國工商聯房地產商會理事吳新堅、對外經貿大學公共政策研究所首席研究員蘇培科三位專家進行深度討論。

　　原因：城鎮化流于房地產化

　　“空城”“鬼城”的出現，反映了當前城鎮化流于房地產化的傾向，城鎮化的核心是人的城鎮化，目前的做法方向偏了。

　　記者：說起“鬼城”“空城”會提起鄂爾多斯康巴什，當前，貴陽、營口、常州等二三線城市也出現了鬼城的魅影，這和當下興起的新城運動不無關聯。實際上，很多地方的城市新區都存在“空城”“鬼城”的現象，造成這種現象的原因有哪些，帶來的反思又是什么?

　　楊保軍：在西方，現在有一個新詞匯，叫做空間生產。過去社會資本主要是投向農業、工業、服務業，滾動發展，獲得收益。現在全球生產能力出現超過社會需求的跡象，社會資本就要尋找新的投資領域，因此出現了空間生產。

　　資本是用來賺錢的，中國的新城運動歸根結底也是由資本推動的。無論地方政府，還是開發商等，都愿意推動這種城市空間的生產。生產新的城市空間意味著大規模的投資，意味著土地收益，地方政府關注政績和財政收入，關注在新城開發的過程中土地能不能賣出去，并不關心房子是否有人住的問題。從來沒有說過地方政府為了房子沒人住開會研究的。對于開發商來說，他們關注房子能不能賣出去，也不關注賣出去的房子有沒有人住，只要房子能賣出去，他們就能實現資本的循環，就能有利可圖。

　　在中國買房的都是有閑錢的人，他們手中的錢存銀行收益太低，投資到生產領域也不賺錢，只好拿來買房。真正有需求的人卻買不起房。這就是很多地方出現“空城”“鬼城”的根本原因。

　　蘇培科：“鬼城”現象普遍存在于中國的三四線城市，這讓大張旗鼓的“城鎮化”非常尷尬，為了避免新型城鎮化淪為“鬼城”，就要深刻反思當下的中國房地產開發模式和調控政策，需要警惕盲目城市化的諸多隱患。雖然很多地方政府不愿承認“鬼城”一說，原因是沒有數據證明這些房子是空置的，實際情況是很多房子都是被有錢人和外地人賣走的，這些房子被當做投資對象，處于事實上的空置或者閑置狀態。

　　從利益流向來看，這種發展模式的收益群體首先是以高價賣地為主要收入來源的地方政府，其次就是以房地產開發為主業的開發商，還有那些通過倒買倒賣房子獲益的投機客。如果中國的房地產調控不能切斷地方政府與房地產開發商的利益鏈條，繼續縱容地方政府賣地擴張，房地產調控不但難以取得成效，“鬼城”現象還會進一步蔓延。

　　吳新堅：現在全國有很多“鬼城”“空城”，造成這種現象的主要原因在于房地產市場投資性過熱的現實，一方面是房地產開發商借助度假投資等概念，過度開發城市郊區、城市新區的樓市，隨之而生的就是大規模的“圈地運動”“造城運動”，出現空城就是投資過熱的體現。另一方面，“空城”“鬼城”的出現，反映了當前城鎮化流于房地產化的傾向，城鎮化的核心是人的城鎮化，目前的做法方向偏了。

　　糾偏之道：給房地產降“虛火”

　　糾正具有房地產化傾向的城鎮化運動，需要地方政府改變角色定位，改變片面追求GDP的政績觀，改變地方政府對于土地財政過度依賴的現狀。

　　記者：新型城鎮化被視為未來十年中國經濟增長的重要引擎，但現在城鎮化存在著房地產化的傾向和風險，糾正這種傾向的手段有哪些?

　　楊保軍：這是中國目前面臨的一件大事。既然很多地方的城市開發不是為了實際需求，而是為了賺錢，勢必造成資本和資源的浪費。現在的情況是，資本和資源都進入了不該進入的地方。解決這個問題的關鍵在于根據實際需求建設城市，而不是根據投資需求建設城市。

　　從本質上來說，應該改變我國極端依賴投資拉動的發展模式，光靠投資拉動，GDP是很容易增長的，但是人民的生活水平卻沒有相應地得到提高。今后應該轉向依靠消費拉動的模式。因為只有依靠消費拉動，才能實現社會需求什么，資本就投向什么，企業就生產什么。

　　蘇培科：當務之急是撲滅房地產的虛火，尤其不能讓新型城鎮化淪為房地產化，否則新型城鎮化很難成功。

　　遺憾的是，從國家發改委編制的《促進城鎮化健康發展規劃(2011-2020年)》初稿來看，“城鎮化將在未來十年拉動40萬億元投資”，再從各地方政府出爐的各種城鎮化體系建設規劃方案來看，“新型城鎮化”依然是新瓶裝舊酒。

　　如果城鎮化擴張超過現實需求，將過去投資“鐵公基”的發展模式復制到城鎮化建設，就可能形成過度的城鎮化。因此，在發展新型城鎮化的時候務必要警惕“房地產化”以及“鬼城”“空城”現象，減少盲目的造城運動。

　　吳新堅：糾正具有房地產化傾向的城鎮化運動，需要地方政府改變角色定位，改變片面追求GDP的政績觀，改變地方政府對于土地財政過度依賴的現狀。未來可以嘗試以土地融資的模式建設城市，就是地方政府通過土地出讓或者土地抵押的方式，獲得城市建設以及基礎配套建設必需的資金，通過這種方式推動城市的建設和發展。另外一個需要注意的問題就是，新型城鎮化之路需要平衡生態環境和城市擴張的關系。

　　出路：完善保障房體系

　　建立完善的保障房體系將是新型城鎮化大背景下我國房地產市場健康、可持續發展的必由之路。

　　記者：未來將有大量的農民涌入城市，他們需要住房，也需要工作，還需要融入城市生活，要真正實現“人的城鎮化”還需要注意哪些問題?

　　楊保軍：在城鎮化大背景下，保障房建設將成為各級政府不得不面對的問題。對于進城農民來說，他們的剛需就是支付得起的住房，而不是建設高檔住宅、別墅。不過，這種房子無論是地方政府還是開發商都不愿意建，因為收益比較低。

　　我們應該首先解決那些已經進城很多年、在城市有穩定工作、并且愿意長期留下來的這些人的住房問題，新型城鎮化必須要解決這部分人的住房問題。建立完善的保障房體系將是新型城鎮化大背景下我國房地產市場健康、可持續發展的必由之路。

　　吳新堅：目前我國的房價大大超過農民以及工薪階層的收入水平，新型城鎮化需要進城農民有房住，還需要他們融入城市生活，這個方面需要各級政府建立和完善保障房體系。

　　蘇培科：新型城鎮化一定要避免重蹈以往“圈地運動”的覆轍，不能把城鎮化作為政績，在推進速度上不能再搞競賽。地方政府在吸引農民進城的時候一定要有主要產業的支撐，有了工作進城農民才能真正融入城市。同時，新一屆政府需要堅定不移地調控房價，并及時推進收入分配體制改革，縮小收入差距。