由于空置率很高以及存量樓盤龐大，一些三四線城市被媒體稱為“鬼城”。從鄂爾多斯樓市崩盤開始起，符合這樣的鬼城城市名單不斷涌現(xiàn)：唐山、常州、鶴壁、十堰最新榜上有名。這些城市之所以淪為鬼城，共同因素是：過分注重房地產(chǎn)的城市化，忽視了人的城市化。他們超越了自身能力，過分注重“空間生產(chǎn)”，并借助“空間升值”提高城鎮(zhèn)化率，其結(jié)果是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)沒有發(fā)展上去，實(shí)業(yè)卻被房地產(chǎn)“空心化”了，從而贏得了“鬼城”的稱號(hào)。

　　以下五個(gè)相關(guān)利益者對(duì)此作出了“貢獻(xiàn)”：第一個(gè)主體是地方政府，基于稅收和土地財(cái)政的內(nèi)在沖動(dòng)大規(guī)模地圈地和拆遷，積極支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二個(gè)主體是開發(fā)商，由于前幾年一線城市地價(jià)超高，大量房產(chǎn)巨頭將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移到三四線城市，造成住房和商鋪供應(yīng)量急劇增加。第三個(gè)主體是投機(jī)客，不僅當(dāng)?shù)睾芏嗳速I了幾套房，基于差價(jià)投機(jī)因素，很多樓盤被外地人買走。第四個(gè)主體是失地農(nóng)民和拆遷戶，他們的利益往往難以得到保障。第五個(gè)主體是銀行和影子銀行系統(tǒng)，地方政府依靠土地作為抵押物，從銀行獲得巨額貸款從事圈地和拆遷、基建，而開發(fā)商也從銀行獲得信貸資金作為開發(fā)資金，購房者通過按揭獲得資金購房，如果從銀行系統(tǒng)獲得資金能力受阻，這些主體往往通過影子銀行甚至非法集資獲得資金。

　　當(dāng)人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好的時(shí)候，這種游戲還是能夠持續(xù)玩下去，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，預(yù)期逆轉(zhuǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。最近兩年各地紛紛曝出民間高利貸崩潰以及理財(cái)產(chǎn)品大幅度貶值的消息，這些資金主要投向是房地產(chǎn)在建項(xiàng)目。從鬼城蔓延狀況來看，金融風(fēng)險(xiǎn)很可能也會(huì)隨之爆發(fā)并蔓延下去。

　　耶魯大學(xué)著名教授羅伯特·希勒認(rèn)為，金融可以通過管理風(fēng)險(xiǎn)從而使得一個(gè)社會(huì)成為好的社會(huì)，然而，如果金融自身成為風(fēng)險(xiǎn)最大的源泉，就會(huì)成為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的放大器。三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)從前幾年的瘋狂到最近兩年的低迷，與金融系統(tǒng)作為管理風(fēng)險(xiǎn)的晴雨表變化密切相關(guān)。

　　在各地頻現(xiàn)鬼城的背景下，地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)暴露出來。“資產(chǎn)(土地)價(jià)格上升抵押品價(jià)格上升信貸擴(kuò)張”的正反饋機(jī)制，使得一旦樓市低迷，則會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)低迷，負(fù)反饋也會(huì)發(fā)生。一旦負(fù)反饋發(fā)生，將會(huì)危及銀行信貸安全，因?yàn)槿珖?guó)上萬家地方融資平臺(tái)公司中大部分依靠的是配套土地的出讓收入來歸還銀行的利息。而各地負(fù)債又很大，截至2011年末，全國(guó)有地方政府融資平臺(tái)10468家，平臺(tái)貸款余額近10萬億元。也有人分析，中國(guó)各級(jí)政府實(shí)際債務(wù)余額超過30萬億元、負(fù)債率達(dá)到75%以上。無論如何，地方債務(wù)規(guī)模龐大，可能最終土地財(cái)政收入僅僅夠還利息。

　　去年和今年地方政府債務(wù)都是債務(wù)償還期，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷會(huì)導(dǎo)致這些地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)出來。城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為當(dāng)前最熱的概念，各地不僅沒有停止負(fù)債發(fā)展，反而加速了這種負(fù)債。可以預(yù)見的是，未來，地方政府財(cái)政收支缺口仍然會(huì)擴(kuò)大，現(xiàn)有融資平臺(tái)模式仍會(huì)被采用。鑒于這種情況，財(cái)政部與銀監(jiān)會(huì)已聯(lián)合下發(fā)通知，明確各省可成立地區(qū)性的資產(chǎn)管理公司，負(fù)責(zé)收購處置當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)產(chǎn)生的不良貸款。問題在于，就算成立資產(chǎn)管理公司，其管理風(fēng)險(xiǎn)能力和效果都是值得質(zhì)疑的。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶給金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是從地方政府和開發(fā)商這里傳遞的，還會(huì)從買房者那里傳遞，投機(jī)者不能及時(shí)套現(xiàn)、還月供者不能及時(shí)還款，都可能會(huì)給金融系統(tǒng)造成重大威脅。美國(guó)次貸危機(jī)引爆了全球性金融危機(jī)，我們也要時(shí)刻警惕當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)給金融系統(tǒng)帶來的巨大沖擊。