西安致力于文化旅游地產開發 380億再造阿房宮

　　繼唐大明宮遺址、漢長安城遺址之后，名列西安市四大歷史文化遺址的秦阿房宮遺址也打開了商業開發的“潘多拉魔盒”。

　　陜西省西咸新區灃東新城管委會和北京首創集團(以下簡稱“北京首創”)于6月7日簽訂合作協議，計劃投資380億元，打造一個新“阿房宮”。《中國經營報》記者獲悉，北京首創首先將投資30億元改造占地2.3平方公里的“阿房宮國家遺址公園”，使之成為西咸新區標志性區域；然后將以“阿房宮國家遺址公園”為核心，打造占地面積為12.5平方公里的“首創阿房宮文化旅游產業基地”，產業基地首期投資20億元，總體投資規模將高達380億元。

　　西咸新區灃東新城管委會負責人在接受記者采訪時表示，這一開發項目將圍繞阿房宮的人文資源，布局一些低密度的文化旅游項目，其中包括博物館、藝術中心、會議中心、文化交流中心等。但據記者了解，北京首創志在開發旅游業、服務業和高端地產。這與唐大明宮遺址、漢長安城遺址備受爭議的商業化開發有異曲同工之處，秦阿房宮遺址能否在文化遺產保護和地產開發的沖突之中找到一條新路還有待觀察。

　　遺址上的旅游地產

　　“阿房宮人文旅游板塊”計劃重點發展文化創意、旅游、現代服務、特色商業以及高端的、低密度的旅游地產。

　　“西周豐鎬遺址、秦阿房宮遺址、漢長安城遺址、唐大明宮遺址”是古都西安現存的最著名的四大歷史文化遺址。秦阿房宮遺址位于西安市西三環外大約5公里的城郊結合部，早在1961年就成為我國第一批重點文物保護單位，1992年經聯合國教科文組織實地勘察，確認阿房宮遺址在宮殿類建筑中名列世界第一，被定義為世界奇跡。

　　西咸新區位于西安、咸陽兩市建成區之間，包括空港新城、灃東新城、秦漢新城、灃西新城、涇河新城五個組團。其中，灃東新城的規劃范圍為161平方公里，文化遺址保護區的面積為13.3平方公里，占地12.5平方公里的秦阿房宮遺址是其中最重要的組成部分。

　　西咸新區灃東新城管委會成立之初，便規劃以阿房宮遺址公園為核心，打造11.59平方公里的“阿房宮人文旅游板塊”，計劃將阿房宮遺址公園打造成為國家級遺址公園。

　　此番與北京首創合作，西咸新區將“阿房宮人文旅游板塊”的面積擴大到了12.5平方公里，這一板塊的核心是占地2.3平方公里的“阿房宮國家遺址公園”，在遺址公園的東側和外側，按照規劃將合理布局低密度的文化旅游產業基地項目。

　　“首創阿房宮文化旅游產業基地”項目負責人告訴記者，首創華夏基金將會給西咸新區灃東新城管委會旗下的國有獨資企業——西安灃東發展集團提供30億元的信用融資，用于“阿房宮國家遺址公園”建設；北京首創還將與西安灃東發展集團成立總規模為100億元的阿房宮基金，首期引導基金將達到20億元，主要用于“首創阿房宮文化旅游產業基地”建設，首期用地面積將達到1000畝。

　　西咸新區灃東新城的規劃建設原則是“整體保護、系統展現、合理開發、永續利用”，建設世界級的周秦漢文化綜合展示中心，同時形成國家級的歷史文化展示區以及國際化的大都市生態文化遺址公園。西咸新區管委會一位官員告訴記者，灃東新城明確提出將會保持阿房宮遺址的完整性和原真性，“阿房宮人文旅游板塊”計劃重點發展文化創意、旅游、現代服務、特色商業以及高端的、低密度的旅游地產。

　　據記者了解，北京首創將建設藝術中心、會議中心、演藝中心、文化交流中心、園林式酒店、藝術家工作室、特色商業中心等項目，將“首創阿房宮文化旅游產業基地”建設成旅游地產的標桿項目。

　　前車之鑒

　　從唐大明宮遺址、漢長安城遺址，再到秦阿房宮遺址，西安延續了一以貫之的公園建設先行、周邊開發后續的保護和開發模式。

　　在古都西安的四大遺址中，位于西安市北郊的唐大明宮遺址，被譽為“絲綢之路的東方圣殿”，也是最早啟動商業開發的。

　　西安市和西安曲江文化產業投資集團合作，于2007年10月啟動占地面積為19.16平方公里的唐大明宮遺址區保護項目，其核心區域是占地3.2平方公里的大明宮國家遺址公園。

　　唐大明宮遺址區保護改造計劃的投資規模為1400億元，建設周期為5年，分為三步實施，第一步是大明宮遺址公園范圍之內的拆遷以及大明宮遺址保護區改造規劃范圍之內的基礎設施建設，第二步是建成大明宮國家遺址公園，第三步是到2012年全面完成大明宮遺址區的保護改造，初步建成一個功能完備、環境優美、歷史文化特色鮮明的現代化城市示范新區。

　　一個值得關注的問題是，在建設過程中，特別是在大明宮投資80億元的大明宮國家遺址公園被包裝成一個旅游景區以后，遺址公園的周邊區域已經成為高檔房地產項目的扎堆之地。據記者統計，在大明宮國家遺址公園周邊5平方公里的范圍之內，就有中建地產、華遠地產(行情，資金，股吧，問診)等多個房地產開發商的“百畝大盤”；在大明宮國家遺址公園建設之前，該區域房價僅為4000元/平方米左右，而在公園建城之后，該區域的房價已經漲到10000元/平方米左右。

　　一位西安市的房地產開發企業高管在接受記者采訪時表示，對于西安市的房地產市場來說，2010年10月大明宮國家遺址公園的正式開放意義非凡，這標志著西安市“南有曲江、北有大明宮”的房地產新格局的形成。

　　這位高管估計，在建設大明宮遺址公園的5年間，周邊的地價會漲數倍。

　　漢長安城國家大遺址保護特區也是一個類似的項目。2012年8月3日，西安市委常委會議通過《西安漢長安城國家大遺址保護特區實施方案》，8月16日，西安漢長安城國家大遺址保護特區建設領導小組辦公室及管委會掛牌成立。漢長安城國家大遺址保護特區規劃面積高達75.02平方公里，計劃從2012年到2020年分三個階段進行整體保護，第一階段是在2013年年底完成漢長安城未央宮遺址申報“絲綢之路世界文化遺產”的工作，第二階段是到2015年年底之前，完成特區建設范圍之內的基礎設施，第三階段是在2020年年底之前，完成漢長安城考古遺址公園建設，啟動特區整體保護和建設項目。

　　目前，各界對于漢長安城國家大遺址保護特區的關注和憂慮，也是過度商業開發的問題。比如，在2013年4月2日召開的“漢長安城國家大遺址保護特區第二次會議”上，國家文物局局長勵小捷強調，“漢長安城的保護、開發和利用，擺在首位的是保護”，“在旅游開發方面，不要拿漢長安城大遺址和兵馬俑相比，在旅游產業方面過大投入，因為在短時間內吸引不了那么多游客”。

　　勵小捷還擔心，漢長安城會因為過度搬遷和過度開發，變成新建的“鬼城”。

　　然而，從唐大明宮遺址、漢長安城遺址，再到秦阿房宮遺址，西安延續了一以貫之的公園建設先行、周邊開發后續的保護和開發模式，大手筆、大規模的投資計劃引發各界對這些國家大遺址未來前景的擔憂。

　　“保護性開發”之憂

　　“通過運作所謂的遺址項目，讓周邊土地迅速升值，然后推動房地產的開發，這種商業模式沒有創新可言。”

　　實際上，阿房宮遺址的附近，原本就有一個非常著名的人造景點——阿房宮景區。該景區占地1000畝，位于西安市三橋街道辦聚駕莊村，距離阿房宮遺址只有200米，在景區建成之初，曾經提出“東有兵馬俑，西有阿房宮”的口號，但令人遺憾的是，在運營13年之后，這個當初投資2億元的項目最終在新的阿房宮國家遺址公園即將開建之前被拆除。

　　記者獲悉，阿房宮景區也曾經是陜西省的重點招商項目，開建于1995年，2000年開始對外營業，因為在最新的規劃中，這個公園處于限高8米的控制建設區內，而該景區的建筑高度超過30米，并且位于未來的阿房宮國家遺址公園的正南方，所以被勒令拆除。

　　陜西省社科院旅游專家張燕認為，人造阿房宮景區地處偏遠，不僅道路、公交設施配套不足，而且會與未來的阿房宮國家遺址公園的旅游形成此消彼長之勢，很難“雙贏”，因此在新的規劃出臺之際，難逃被拆遷的厄運。

　　西咸新區灃東新城管委會主任康軍表示，將與北京首創合作，積極發揮各自作用，規劃好、建設好、經營好“首創阿房宮文化旅游基地”，使之成為人文高地、產業標桿。

　　北京首創集團董事長劉曉光表示，首創集團將“全力以赴，把多年積累的金融、地產、投資領域的經驗和優勢，運用到阿房宮項目的具體開發建設過程中，與灃東新城攜手創造全新的開發建設模式”。

　　對于阿房宮國家遺址公園，在今年4月13日舉行的專家意見征求會議上，中國社科院考古所研究員劉慶柱就表示，“盡管有遺址保護的概念在里面，但遺址公園是不是以人們休閑娛樂為主呢？我看不是。首先你這個公園規劃的基本思路就有問題。”

　　對于整個“首創阿房宮文化旅游基地”項目，陜西省本地的區域經濟專家表示，客觀地說，中央游憩區和商業休閑區已經成為特大城市必備的功能板塊，西咸新區作為一個正在建設的都市區域，也應該有相應的板塊，但縱觀最近幾年地方政府主導的所謂遺址項目，最終結果都是將一個商業休閑區塊開發成了特大型的房地產項目。

　　“通俗地說，就是通過運作所謂的遺址項目，讓周邊土地迅速升值，然后推動房地產的開發，這種商業模式沒有創新可言，即便是包裝成為旅游地產項目，也難以擺脫運作土地的模式。”上述專家認為。

　　另一位陜西省的政經觀察者表示，北京首創集團對于阿房宮項目的開發，必然是通過區域性的休閑度假板塊的包裝之后，以房地產項目獲取投資回報。

　　“把文化遺址包裝成休閑、會展、度假項目，客觀上讓一片廢棄的遺址實現了周邊經濟價值的提升，但如何避免文化遺址免遭商業開發的沖擊將會成為一個很大的考驗。”這位政經觀察者表示。