平均房價排在全國五六十位，且只有當地家庭年收入6倍多(上海要一戶家庭19.1倍年收入才能購買一套房屋)的鎮江丹徒新城正出現大面積的空城。

　　據鎮江丹徒區委宣傳部提供的數據顯示，目前丹徒新城已銷售商品房43743套，居民入住率僅為45%，這意味著有超過2萬套的住宅空關。

　　根據丹徒2012年和2013年政府公報，丹徒每年新吸納的城鎮就業人口都超過8000人。按照這一速度，空置的2萬余套住宅能很快消化。

　　但記者調查發現，要讓丹徒提高入住率和房屋銷售率，并不是一件容易的事。丹徒房地產市場的激活，需要找到一個新的增長點，而這個增長點將依賴于當地的產業結構調整。

　　超2萬套住宅空關/

　　近日，記者前往丹徒實地調查，除了盤量達到100萬平方米的風景城邦，不斷有購房者前來看房外，其他在售樓盤，零星可見一些購房者，部分樓盤售樓部甚至看不到購房者。

　　記者在晚上9點后調查多個已建成小區，發現多數住宅樓的亮燈率都不高。高層住宅樓往往只有幾盞亮燈，諸如亞廈風和苑和香榭麗舍這樣的小區，大部分沒有亮燈。

　　鎮江丹徒宣傳部提供的數據顯示，目前丹徒新城已建商品房45470套，已銷售商品房43743套，居民入住率僅為45%，這意味著有超過2萬套的住宅空關。而當地的常住人口，更是幾乎人均一套。

　　有知情人士介紹說，這個數據僅僅涉及已建住宅，尚未包括目前還未竣工的預售住宅。“預計目前鎮江在售44000套住宅，丹徒區要占到四分之一，而其常住人口只有5萬人，外來人口非常少，如此高的庫存量很難消化。”

　　相比同是江蘇的蘇州和無錫動輒上萬元一平方米的房價，鎮江丹徒的房價并不高。記者調查的丹徒區數十個樓盤，價格大都處于4000~6000元每平方米，部分別墅的價格也只有1萬元每平方米左右。

　　消化能力不佳/

　　中國房地產超市網對2013年上半年的鎮江樓市綜合分析報告顯示，上半年丹徒區銷售面積為27萬平方米，占到鎮江全市上半年銷售量的21%。報告分析，丹徒區樓盤數量多，基數大，上半年除了個別樓盤，其他大多數樓盤的銷售情況并不樂觀。

　　鎮江上半年商品房銷售排行榜統計顯示，只有兩個丹徒樓盤銷售套數排到鎮江前20。而8月份，丹徒銷售最多的在售樓盤冠城商業中心僅僅賣出7套房源，僅是主城區“銷冠”銷售量的四分之一。

　　在丹徒當地不少居民看來，不少樓盤的銷售幾乎處于停滯狀態，“香榭麗舍項目目前銷售幾乎停滯，由于是別墅項目，總價太高，幾乎不受本地購房者的關注，銷售只能依靠外地購房者，銷售情況一直不是很好。”丹徒區房產中介李宏對《每日經濟新聞》記者說。

　　此外，李宏介紹，“丹徒區目前現房銷售的項目不在少數，并不是開發商一開始就銷售現房，而是項目長期銷售業績不佳，在交房之后還有大量房源賣不出去。”

　　庫存高居不下/

　　“政府在不斷開發新的項目，卻忽略了消化能力，僅有5萬余人，卻要開發高達430萬平方米的項目，最終導致了樓市庫存居高不下。”房地產業內人士陳晟對《每日經濟新聞》記者說。

　　按照業界觀點，要消化這些庫存，必須依靠當地企業創造新的就業崗位。

　　鎮江丹徒區發改委趙主任對記者說，丹徒區目前年銷售額在2000萬元以上的企業有300~350家，其中位于丹徒區工業園區的有80多家。“這些企業帶動就業和吸引外地人口比較多，本地大概在三分之一，外地大概占到四分之一。”

　　趙主任認為，制造業企業必然會帶動本地農村人口和外地人口入住新城區，在新城區安置買房。

　　但是，丹徒發布的一份《全區城鎮非私營單位在崗職工工資情況簡析》卻顯示，制造業的員工收入很低。根據上述文件，丹徒的制造業從業者占到職工總數的65%以上，但他們的平均工資卻只有在崗職工的84%。

　　相對較低的收入，讓依靠工業園區消化丹徒空置房的希望成為泡影。

　　“外地打工者，由于工資不高，根本沒有辦法來丹徒區安家落戶。而當地的農村人口，附近就有房子，也不需要買房。所以，工業園區的員工對丹徒新城區樓市消化貢獻并不大。”丹徒區當地一家企業的負責人對《每日經濟新聞》記者說。“至于那些由市區搬遷過來的企業，員工大部分都來自市區，也都居住在市區，企業有班車接送，同樣不需要在丹徒新城區買房。”

　　趙主任也證實了這一點，今年被丹徒作為重點項目招商引進的兩家企業——中福馬林業機械和華通重工，目前都很難為丹徒消化樓市庫存。

　　土地出讓之困/

　　在鎮江本地人看來，丹徒區配套設施不夠完善，這導致了附近的農村人口并沒有向丹徒新城遷移。

　　“丹徒區目前沒有大型的購物商場、超市，基礎配套設施不完善，這肯定會影響購房者的買房意愿。”出租車司機賈師傅對《每日經濟新聞》記者說，“丹徒區離市區較遠，出行也不方便。”

　　丹徒區2013年政府工作報告顯示，2013年預計實現地區生產總值256.5億元，比上年增長12.5%。完成公共財政預算收入18.5億元，同比增長25%，稅收占比90.6%。

　　“這說明一個問題，丹徒區財政預算并不依賴于土地出讓的收入，18.5億元就相當于一些地方賣一塊地的收入。而不依賴土地財政的背后，往往是地方土地出讓難的體現。”南京一位長期研究區域經濟的卞教授對《每日經濟新聞》記者說。

　　據克而瑞信息集團統計數據顯示，從2011年1月至今年7月，丹徒區土地供應量為95.5萬平方米，出讓底價為25.124億元。雖然供應量巨大，但是實際成交面積為73.3萬平方米，成交總價僅為14.8億元。此外，統計數據還顯示，這些成交的地塊大都是以底價成交。

　　此外，統計數據還顯示，2012年全年，鎮江國有建設用地共有58幅掛牌，共計240.3998萬平方米，共成交48幅，成交面積為203.8146萬平方米，其中丹徒區僅出讓6幅地塊，共計20.5271萬平方米，只占到鎮江全市成交面積的10%。而在出讓金額方面，根據2012年鎮江市房地產市場報告顯示，2012年丹徒區土地出讓金額為4.77億元，僅占鎮江全市2012年土地出讓總額的7.6%。

　　產業結構調整是出路

　　對于丹徒區來說，改變目前大面積樓房空置的辦法是吸引當地的農村人口遷入新城，以及外來人口長期在丹徒安家和就業。

　　此前，丹徒打出了“宜居丹徒”的口號，并大力建設城市配套設施，比如開工建設中學和醫院等。這些舉措部分提升了當地的居住環境，增加了對農村人口就近買房的吸引力。

　　但是，如何吸引外來人口在丹徒居住，是消化目前樓市高庫存的另外一個關鍵，這就取決于丹徒如何調整產業結構。

　　根據2013年丹徒區政府工作報告，丹徒的工業增加值達到182億元，服務業增加值則只有99.3億元，占GDP的比重比較低，而服務業恰恰是吸納高收入人群的大戶，可以為丹徒帶來更多高收入的購房者。

　　不過，目前這一產業結構正在發生變化。根據2013年丹徒區政府工作報告，鎮江軟件科技產業園、服務外包產業園、世界奇石園、動漫娛樂城等能夠大面積提供相對高收入崗位的產業正在進入丹徒。如果這些能解決大量就業、且員工收入較高的項目能順利遷至丹徒，房地產開發能適度放慢，那么丹徒區的大量空置房屋將有望得到消化。