房地產(chǎn)調(diào)控組合拳之下，一線城市商品房?jī)r(jià)格終于被“摁”住。但最近不少一線城市的租房客發(fā)現(xiàn)，房租開(kāi)始抬頭了，熱門區(qū)域的房租漲幅更大。

　　不少生活在北京等一線城市的朋友向記者反映，房租漲得有點(diǎn)快，很多單間都是500元、1000元的往上漲，實(shí)在難以承受。而事實(shí)上，不僅是房租在上漲，可供挑選的房源也在減少。

　　低價(jià)房難覓

　　記者在鏈家APP上發(fā)現(xiàn)，宣武門附近某小區(qū)不到50平米一居室的月租金已經(jīng)高達(dá)8000元/月。

　　記者了解到，該小區(qū)房源基本是80年代左右的電梯房。年初時(shí)，類似戶型的一居室出租價(jià)格在6000元/月左右。北京租房中介費(fèi)大約為一個(gè)月租金，主要由租客承擔(dān)。考慮到北京市最新的平均工資為8467元/月，8000元/每月的租金足以將絕大多數(shù)中等收入者排除在外。

　　郊區(qū)也并不樂(lè)觀。南五環(huán)外的高米店附近，稍新的一居室整租平均月租金在4000元以上。東五環(huán)的管莊附近，稍新的單間月租在2000元以上，獨(dú)立衛(wèi)浴的要接近3000元。

　　諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年4月，北京租房均價(jià)大體在70元/月/平方米-80元/月/平方米之間波動(dòng)，5月、6月的房租均價(jià)分別為80.5元/月/平方米、86.4元/月/平方米，7月更是一舉站上90元/月/平方米，達(dá)到了90.12元/平方米，環(huán)比上漲4.3%，同比上漲25.8%。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房

　　分區(qū)域來(lái)看，7月東西城均價(jià)均已接近150元/月/平方米。除城六區(qū)外，大興區(qū)和昌平區(qū)近郊區(qū)域均價(jià)也接近90元/月/平方米。其中7月通州租金均價(jià)同比上漲接近40%。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房

　　多位地產(chǎn)中介對(duì)記者表示，目前的租賃市場(chǎng)并非全面失衡，租金在1萬(wàn)元/月的高端房源仍然供應(yīng)較為充足甚至部分區(qū)域過(guò)剩，但月租金3000-5000元左右的適合年輕人的單間和整租房較為短缺。

　　來(lái)自全聯(lián)房地產(chǎn)的一份報(bào)告顯示，即使在目前較為高端的租房產(chǎn)品——長(zhǎng)租公寓的租金結(jié)構(gòu)中，3000元/月-5000元/月的長(zhǎng)租公寓房源占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)超過(guò)7成的份額，其中二線城市集中在3000元/月以下，一線城市集中在5000元/月以下。這說(shuō)明，租客租金的承受能力有限。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英表示，本輪北京等地房租快速上漲主要有四個(gè)原因：

　　第一，過(guò)去兩年房?jī)r(jià)快速上漲，對(duì)租金上漲有一個(gè)極強(qiáng)的帶動(dòng)作用。

　　第二，北京等城市對(duì)于租賃市場(chǎng)的整頓，使得租房供應(yīng)量減少，整體租金有一定上漲。

　　第三，隨著長(zhǎng)租公寓的不斷發(fā)展壯大，長(zhǎng)租公寓的租金價(jià)格普遍要高于普通房租，導(dǎo)致整體租金上漲。

　　第四，目前是畢業(yè)旺季，隨著大量應(yīng)屆生的涌入，市場(chǎng)需求暴漲，供應(yīng)緊張，引起租金上漲。

　　不過(guò)國(guó)仕英同時(shí)表示，隨著租房旺季過(guò)去，下半年供需逐步穩(wěn)定，房租不會(huì)上漲過(guò)快。

　　“二房東”圈地引爭(zhēng)議

　　在此輪房租上漲中，蛋殼公寓、自如等為代表的長(zhǎng)租公寓是否推升了租金引發(fā)了爭(zhēng)議。近期水木論壇上，一位房東描述了他的出租經(jīng)歷。

　　記者草根調(diào)研了解到，該房東的情況目前并不是個(gè)例。

　　蛋殼公寓、自如等為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商目前的模式更接近于“二房東”模式，即收購(gòu)租房房源裝修翻新后再整租或分租。

　　以自如為例。記者了解到，自如會(huì)與房東簽訂3年-5年不等的長(zhǎng)期托管合同。自如提供給房東的價(jià)格一般低于市場(chǎng)出租價(jià)格(幅度大約是1000元/月左右，主要包括翻新成本)，3年托管模式中價(jià)格固定不變的，5年托管模式中每年給房東的租金上浮5%。為了避免可能的租房糾紛，不少想長(zhǎng)租的房東為省事將房屋進(jìn)行托管。托管房源后，公寓運(yùn)營(yíng)商往往會(huì)進(jìn)行一系列裝修后再出租或整租，與租客的合同大多一年一簽。房屋品質(zhì)提升的同時(shí)，裝修及管理成本也就轉(zhuǎn)嫁到了租客身上。在這一過(guò)程中，公寓運(yùn)營(yíng)商收取一定的管理費(fèi)用，若租客或房東違約還將產(chǎn)生違約金，以往一錘子買賣的中介費(fèi)模式變成了現(xiàn)金奶牛還可吃差價(jià)。這使得長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商有動(dòng)力持續(xù)“圈地”。

　　恒大研究員副院長(zhǎng)夏磊撰文指出，資本在此輪房租上漲中也有一定作用。當(dāng)前，很多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)，都是“二房東模式”。在巨大的房源競(jìng)爭(zhēng)壓力下，激進(jìn)的拓展房源、搶占市場(chǎng)。激進(jìn)的房源獲取方式，必然推升全市場(chǎng)房租價(jià)格。而各家品牌方為了競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)份額，大概率會(huì)選擇“融資-獲取項(xiàng)目-再融資-再獲取項(xiàng)目”的以規(guī)模為導(dǎo)向的加杠桿發(fā)展模式搶占市場(chǎng)份額，爭(zhēng)取房租的定價(jià)權(quán)。資本從燒錢模式運(yùn)轉(zhuǎn)到賺錢模式，房租上漲是必然結(jié)果。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租金統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的獲取比較困難，目前的一些數(shù)據(jù)可能有所夸大。但在資本推動(dòng)下，以北京為代表的租金快速上漲的確出現(xiàn)了。

　　張大偉指出，一線城市目前租售比仍懸殊。通常情況下，租賃企業(yè)基本無(wú)法通過(guò)租賃直接盈利，因此過(guò)去市場(chǎng)上并沒(méi)有形成規(guī)模化的租賃企業(yè)。但目前很多的資金進(jìn)入租賃市場(chǎng)，一些運(yùn)營(yíng)商有了充足的“彈藥”大量收房，將中低端租賃房源改造成中高端后出租，這也事實(shí)上拉高了租金價(jià)格。此外，一些金融機(jī)構(gòu)還推出了租房貸款，但租賃消費(fèi)是屬于基本生存需求，如果租房都選擇貸款，不僅僅不符合中國(guó)人的傳統(tǒng)，也不利于房地產(chǎn)的理性消費(fèi)。

　　對(duì)策何解

　　多位人士對(duì)記者表示，從目前的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和供需關(guān)系來(lái)看，一線城市的租金長(zhǎng)期來(lái)看仍或?qū)⑻幱谏蠞q通道。

　　多位地產(chǎn)人士對(duì)記者表示，目前北京租金的絕對(duì)值對(duì)比收入已然很高，但北京目前的租售比(每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積的房?jī)r(jià))仍在1:500以上，而一般國(guó)際上較為健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售比在1:200-1:300之間。考慮到房?jī)r(jià)仍高位運(yùn)行和北京的人口聚集效應(yīng)，在供給不變的情形下，租金依然有長(zhǎng)期上漲的推動(dòng)力。

　　有行業(yè)人士表示，大城市的租戶大多是暫時(shí)買不起或沒(méi)有資格買房的剛需群體，這類群體往往對(duì)價(jià)格而非裝修品質(zhì)更為敏感。租金上漲過(guò)快，很多人將面臨從“買不起”到“租不起”的局面。政府及相關(guān)方應(yīng)重視部分城市中低端租賃房屋目前租金上漲供應(yīng)不足這一問(wèn)題。

　　張大偉建議從兩個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控：一是增加租賃房源的供應(yīng)；二是對(duì)中介吃差價(jià)、“二房東囤房”的行為進(jìn)行一定的限制和規(guī)范，避免在這一關(guān)乎民生的領(lǐng)域形成事實(shí)上的壟斷者。

　　一個(gè)積極的消息是，目前全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)10個(gè)城市成交租賃類土地，預(yù)計(jì)將形成供應(yīng)超過(guò)10萬(wàn)套。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過(guò)10個(gè)城市供應(yīng)租賃土地速度加快。北京計(jì)劃在2022年前將提供1000公頃的集體土地用于建設(shè)租賃住房。租金將參照周圍租賃房屋市場(chǎng)的水平，并鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期房屋租賃合同。預(yù)計(jì)隨著這類房源未來(lái)集中入市，廣大北漂、滬漂能夠有更多的選擇。

　　畢竟一個(gè)國(guó)際化都市里，不僅有身價(jià)億萬(wàn)的成功人士和收入優(yōu)渥的高級(jí)管理人員，更多的是收入并不高的外來(lái)及本地務(wù)工者和剛走向社會(huì)的北漂一族，他們同樣是城市的建設(shè)者，保障有安全、可通勤、一定租金的房源也是城市的對(duì)他們的一份責(zé)任。