養老機構能租賃投資？

　　有項目稱年輕人可長租50年用于投資20年內可回本律師提示：長租不合法

　　養老機構的床位和房間不僅能讓老人養老，還能長期租賃用于投資？懷柔一家養老機構宣稱，項目提供最長50年的租期，并可替投資人代理轉租，每年返利。

　　今天上午，記者就此“稀罕事”了解到，租期超出20年不受法律保護。

　　發現

　　長租50年20年內可回本

　　法晚記者發現，這個可租賃的養老機構名為“九華兮秀”，位于風景秀麗的懷柔區，于今年6月開始運營。

　　在近日某展會上，該項目公開展出了出租床位、套房的價格表，吸引過往群眾。其中，一居室報價從五年期、十年期直到五十年期分為五檔，提供服務均包括租住的雙人間、食宿和家政。長期租賃均需一次性付清租金。其中，時限最短的五年期，折合每月租金為3000元，而時限最長的五十年期，折合每月租金僅為950元，租金共計57萬元。

　　“我們這里只能讓年滿60歲的老人居住，各種配套服務齊全、環境優美，您肯定住得滿意又放心。”一名男性工作人員面對咨詢項目的老年人，始終標榜自己的項目“只能讓老年人居住”。

　　不過，當記者咨詢時，一名女性工作人員直言：“其實誰住都行，我們不限制。他那么介紹是為了吸引老年人。”“項目特別適合年輕人投資。你如果選擇長租50年的話，一次付清租金，之后交給我們對外租，每年返還你6%的租金。”

　　記者粗略計算：“20年內就可以回本？”“對！之后都是凈賺！”她告訴記者，交給他們(公司)打理，長租的個人完全不用擔心租不租得出去，可以說是零風險。

　　追訪營利性老年公寓可靈活運營

　　養老機構如此運營是否涉嫌違規？

　　漢衡律師事務所的律師趙振中介紹，養老機構是指政府和社會為缺乏子女及親屬照顧的老年人特殊設計、專門建造的居所。它具有“福利性事業、市場化經營”的特點。可以簡單分為非營利性養老機構和營利性養老機構。

　　對于“九華兮秀”這類的營利性養老機構，屬私營企業利用自有土地建設營利性養老公寓，一般會采取協議出讓的方式供地，即私營企業取得國有土地使用權。

　　私營企業開發這樣的營利性養老公寓需要根據老年人市場需求的多種形式，采取租、售結合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務設施更需要通過經營來收回投資，因此老年公寓的運營模式可以采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經營。

　　租期超20年不受法律保護

　　投資50年真像項目宣傳的沒有風險嗎？

　　趙振中表示，我國《合同法》等相關法律規定：當事人約定了租賃期限的，為定期租賃;未約定租賃期限的，為不定期租賃;租賃期限6個月以上，而未采用書面形式的，應當視為不定期租賃。定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。

　　公民采取購買或者長期租賃的方式投資這種老年公寓，很難受到法律保護，資金安全沒有保障。建議大家不要參與長期投資租賃。

　　同時，如果確定養老需求巨大，存在需要這種老年公寓的消費者，那么在與企業簽訂老年公寓租賃合同時最長簽訂期限也不應該超過20年，否則超過部分也不受法律保護。

　　相關背景

　　民辦養老機構多靠租賃維系

　　從全國老齡委近年的調查結果來看，民辦養老機構低水平建設較多，約半數是通過租賃房所得的租金來開展經營服務的。我國90%以上的民辦養老機構的日常運營費用都靠入住老人繳納的服務費來維持，而他們的經營虧空，只有7%的機構能夠依靠其他經營收入來彌補。民辦養老機構的資金困難問題，已經成為制約其發展的巨大障礙。

　　今年7月1日起，《養老機構設立許可辦法》和《養老機構管理辦法》獲民政部部務會議通過，開始施行。兩個《辦法》對社會力量設立養老機構以及養老機構管理作出了詳細規定。

　　近日，北京市也表態，為吸引社會力量參與養老機構建設，北京在土地供應方面采取優惠政策，例如采取劃撥、協議出讓，限價招拍掛等方式；同時減免稅收，加大優惠力度；在運行過程中，水、電、暖氣等費用按照居民價格執行。(記者 陳斯)