放松調控恐難扭頹勢

　　3月以來，杭州、長沙、常州、無錫、鄭州、天津等多地均曝出政府通過座談會形式征求意見，擬調整現有的房地產政策以刺激樓市，涉及限購松綁、購房入戶等。

　　無錫市宣布，從5月1日起，在無錫市購房達60平方米以上，且在本市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。無錫這一戶籍新政比以前“購房70平方米落戶”的規定減少了10平方米。杭州市發改委也宣布，房企涉及大幅價格調整之前，需向政府部門通報。試圖緩解之前開發商競相降價促銷的窘境。

　　南寧市則成為首個放松限購的省會城市。從4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左五市戶籍居民家庭，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。業內人士認為，在嚴格執行了數年限購政策之后，省會級城市首次出現松動，傳遞出地方政府希望重啟房地產市場的信號。

　　盡管部分城市限購政策有所松動，但房地產貸款則持續緊繃，影響到限購放松的實際效果。目前，各地商業銀行基本取消了首套房利率優惠，部分銀行甚至要求首套房貸款利率上浮10%，且對個人信譽要求更加嚴格。一位股份制銀行房貸部業務人士稱，目前樓市看空情緒漸濃，在總行層面收緊政策之下，地方支行放貸都更加謹慎。

　　浙江杭州有開發商表示，銀行一方面縮減開發貸規模，項目開發放緩；另一方面在房源銷售環節，個人房貸進一步收緊，新房銷售緩慢，無法按期限回籠資金。如此一來，導致開發商融資承重，循環貸款愈發艱難。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，銀行信貸持續收緊，購房者實際購買力下降，市場供需形勢正在發生變化，未來房企不得不選擇舍價換量。

　　有開發商對中國證券報記者表示，樓市行情已經隱現拐點，今年并未出現新的調控政策，房價調整跟政策關系不大，是市場發展的必然結果，這說明而今高房價已經逐漸失去支撐力量。

　　業內人士指出，3月份以來全國房地產成交呈現下調趨勢，房地產投資增速明顯下滑，房價環比下調城市數量增加。房價下降的預期在購房人群中有所加深，如果市場無法回暖，這種深度觀望情緒或將持續較長時間。

　　價格博弈仍將持續

　　□本報記者張敏

　　“房源掛了兩個多月，連個看房的人都沒有，這種情況我完全沒有想到。”從今年2月開始，劉先生將位于北京望京區域的一套房源掛出，但直到4月底的兩個多月間，不僅沒有實現成交，中介人員還反映，只有詢價卻無人看房。

　　無獨有偶，位于北京市西六環的某高端項目負責人王先生，最近也遇到了定價難題。“我們將要在5月開盤的項目屬于三期，雖然拿到預售證不成問題，但如果定價太高，怕不好賣；如果定價下調，又擔心老業主不滿。”王先生說。

　　上述兩個案例可謂是近一段時間以來北京樓市的縮影。即便在整體供不應求的北京市場，“賣方掌握定價權”的格局也已發生改變。對于其他城市而言，出現降價、滯銷等情況便不難理解。今年以來，杭州、南京等地項目率先出現降價，隨后“降價潮”又蔓延至北京、廣州等一線城市，而后又出現在長沙、武漢等地。值得關注的是，在區域市場中，最初出現降價的項目，基本都實現了“以價換量”的結果，但此后跟風降價的項目，卻大都銷售不佳。

　　為什么出現上述情況，市場需求釋放殆盡了嗎？實際情況并非如此。我國房地產市場經常會出現供需雙方此消彼長的現象，即當市場供應不足、房價出現上漲壓力時，需求往往爭相進場；而當市場供應旺盛，房價上漲乏力甚至出現下降時，需求方則容易出現觀望情緒而暫時離場。相比之下，真正意義上的“供需兩低”和“供需兩旺”甚少出現。

　　之所以出現這種奇特現象，與國內樓市的發展階段不無關系。自我國推行住房市場化改革的十多年來，房地產市場規模迅速擴大，房價“只漲不跌”的觀念深入人心。因此，即便房價出現下調，“買漲不買跌”的需求方仍然篤信這種波動不會長久，并以暫時的觀望等待低點入市，進入下一輪上漲周期。

　　如今的北京樓市，恰恰屬于這種“供應增加、需求觀望”的情況。一方面，4月的最后一周，市場出現“單周入市17盤”的供應高峰；另一方面，“五一”小長假的3天，成交量遭遇“同比下降八成”的低點。

　　但可以想見的是，經過一番市場博弈之后，需求進場只是時間問題。上述兩個案例正是市場博弈的一個側面。就北京樓市而言，利好過度透支、房價背離購買力已成共識，出現價格下調的現象并不令人意外。尤其是在未有大的調控政策出臺的背景下，體現了市場自發調整。

　　但真正的問題在于，這種調整能持續多久？如果降價更為迅速，市場調整的過程就相對較短，需求也能夠更早入場；如果賣方嚴守價格陣地，那么市場調整期拉長，需求的積壓也就越多。待博弈結束之時，即便市場供應有所增加，恐怕也難以滿足需求的釋放，并帶來更為強烈的房價上漲壓力。

關鍵詞：房價,樓市,救市