3·30房產(chǎn)新政之后，深圳房價暴漲，出現(xiàn)賣家違約潮。7月19日，（深圳）龍崗區(qū)人民法院一審判決一名違約賣家按照合同成交價格20%賠償買家，并承擔(dān)案件受理費與保全費。由于法院在違約賠償比例上具有自由裁量權(quán)，早前的違約賠償極少被頂格判處20%。此番頂格判賠被認(rèn)為可能成為法院處理該類案件的一個風(fēng)向標(biāo)。

涉事房產(chǎn)位于深圳坂田上品雅園，房屋建筑面積為88平方米。買賣雙方于今年3月14日簽訂買賣合同，約定的成交價格為220萬。

合同成交當(dāng)日，買家支付了10萬元定金，并在3月30日辦理資金監(jiān)管，監(jiān)管金額為49萬元。4月20日，銀行出具貸款承諾書。

然而，3月30日房地產(chǎn)新政調(diào)整，深圳房價暴漲，進(jìn)入4月，該房產(chǎn)市場價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了合同簽訂之日的價格。代理此案的周爭鋒律師介紹說，根據(jù)今年6月第三方機構(gòu)的評估，該套房產(chǎn)市場價到了280萬。

4月22日，賣家發(fā)出解約通知書，理由是“涉案房產(chǎn)存在口頭租約，租客不同意提前搬遷，并主張優(yōu)先購買權(quán)”。據(jù)了解，目前通行的二手房買賣合同中，都明確約定賣家要保證承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)以及在交樓前解除合同。

5月5日，買家將賣家訴上法庭。龍崗區(qū)人民法院一審判決認(rèn)為，雙方的合同中明確約定賣家要保證承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)并保證交樓前解除租賃合同，賣家現(xiàn)在又以承租人拒絕解除合同等理由單方面解除合同，已經(jīng)構(gòu)成違約。

由于該房產(chǎn)存在其他糾紛，繼續(xù)履行合約強制過戶的條件已不存在。因而一審法院支持按照合同成交價的20%來承擔(dān)違約責(zé)任，賣家被判返還10萬元定金，賠償違約金44萬元。同時案件中4600元受理費以及3220元保全費也均由違約方承擔(dān)。

深圳多名房地產(chǎn)律師都告訴南都記者，目前二手房交易合同中違約金一般為雙倍定金或合同成交價格的20%。但在司法實踐中，法院對于違約金賠償比例具有自由裁量權(quán)，通常比例在成交價的10%，多的時候到15%，極少能到20%。

而南都記者也獲悉，在今年的違約潮中，深圳多名卷入二手房交易訴訟糾紛的買家還組團前往法院，希望法院能按20%支持違約賠償，以增加賣家的違約成本。

周爭鋒介紹說，3·30新政之后的違約潮案件，目前大多并未判決。他認(rèn)為，龍崗法院對于該案的判決可能成為此番違約潮中法院判決的一個風(fēng)向標(biāo)。

此案為何頂格判賠，周爭鋒認(rèn)為原因之一是賣家違約性質(zhì)較為惡劣。據(jù)介紹，訴訟后，買家要求賣家配合解除資金監(jiān)管。如果賣家不配合，這49萬元將凍結(jié)長達(dá)6個月，買家會遭受更大損失。但賣家一直不愿意配合，并以此要挾買家，希望買家接受雙倍違約金調(diào)解結(jié)案，性質(zhì)較為惡劣。深圳新聞網(wǎng)來源：南方網(wǎng)

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