在歷經(jīng)二環(huán)到六環(huán)的擴(kuò)張建設(shè)后，北京終于宣布不再一味求大，然而一個(gè)“新七環(huán)”的規(guī)劃，卻再度將北京推到重蹈攤大餅發(fā)展的風(fēng)口浪尖上。近期關(guān)于“新七環(huán)”的規(guī)劃和通車時(shí)間被屢屢曝出，盡管北京主管部門一再否認(rèn)新七環(huán)的概念，稱僅僅是外環(huán)高速，但依然無法減少搭車炒作的項(xiàng)目。究竟哪來的新七環(huán)路？誰是炒作新七環(huán)的受益者？這個(gè)所謂的“新七環(huán)”又將給北京以及周邊地區(qū)帶來怎樣的變化？

　　炒作風(fēng)起突然冒出個(gè)“新七環(huán)”

　　事實(shí)上在六環(huán)路貫通通車后，北京市便明確表示，為避免攤大餅式的發(fā)展，不會(huì)再修建七環(huán)路。

　　然而所謂的“新七環(huán)”又是從何而來的呢？

　　第一個(gè)曝出“新七環(huán)”規(guī)劃的是6月5日河北省內(nèi)媒體《燕趙都市報(bào)》，在這篇《北京大外環(huán)高速2015年通車》中，新七環(huán)被稱為北京“大外環(huán)”高速公路，又稱京津冀環(huán)線高速公路，規(guī)劃總里程約940公里。其中北京段途經(jīng)密云、平谷、通州和大興4個(gè)區(qū)縣，總長(zhǎng)84公里，同時(shí)引用北京高速路主管企業(yè)首發(fā)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表述稱：這條大外環(huán)的北京段是密涿高速，在京分為兩段：一段從密云到平谷，然后上河北三河又進(jìn)北京從通州到大興，最后再出北京。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資280億元，何時(shí)開工還未最終確定，預(yù)計(jì)2015年前后通車。

　　“無論是規(guī)劃，還是概念，這條所謂的‘新七環(huán)’對(duì)河北的意義都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于北京，這就是為什么河北如此強(qiáng)調(diào)這條路是‘北京大外環(huán)’。”一位區(qū)域經(jīng)濟(jì)觀察人士表示，河北想通過這條環(huán)路參與經(jīng)濟(jì)資源的整合，帶動(dòng)河北省環(huán)北京小城鎮(zhèn)發(fā)展，大外環(huán)的建成將為涿州、廊坊、三河等多個(gè)重要城市和城鎮(zhèn)的未來發(fā)展打通血脈。

　　正是由于這樣的因素，北京市規(guī)劃委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在隨后的回應(yīng)中也強(qiáng)調(diào)：“新七環(huán)”并不是傳統(tǒng)意義上的北京七環(huán)路，在940公里的規(guī)劃總里程中，北京市境內(nèi)僅包括密云至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，約90公里；河北省境內(nèi)則多達(dá)850公里，穿越輻射三河、大廠、香河、廊坊、固安等京周邊樓市熱點(diǎn)地區(qū)。大外環(huán)’的修建只是道路建設(shè)的概念，并不代表北京未來會(huì)將市域擴(kuò)大到河北，北京不會(huì)再走環(huán)狀擴(kuò)張之路，這也是為何用‘大外環(huán)’取代‘新七環(huán)’提法的原因之一。”上述相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。

　　炒作背后河北樓盤借勢(shì)提價(jià)

　　盡管在北京市規(guī)劃委員會(huì)明確回應(yīng)所謂“新七環(huán)”的規(guī)劃后，爆炒告一段落，但環(huán)北京區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商卻并不愿意放棄這一賣房的“好”噱頭，有不少河北樓盤打出“新七環(huán)”的廣告，甚至在售樓過程中誤導(dǎo)購房人稱，當(dāng)?shù)氐男姓^(qū)域早晚劃入北京，以此推高售價(jià)和交易量。

　　在智房網(wǎng)上搜索“北京七環(huán)”關(guān)鍵字，搜索到北京理想城、北京公館、@北京等75個(gè)相關(guān)的樓盤，其位置位于燕郊、涿州香河、大廠等地。在安居客網(wǎng)站上搜索“七環(huán)”，搜索結(jié)果也包括香河的大運(yùn)河孔雀城、鴻坤羅納河谷、珠光御景以及固安孔雀大衛(wèi)城、燕郊上上城等。

　　相比于開發(fā)較早的燕郊鎮(zhèn)，距離更遠(yuǎn)的固安正在成為環(huán)北京樓市的一個(gè)新的開發(fā)熱地。上周日，北京商報(bào)記者在去往河北固安的路上，看到了新建樓盤巨大的戶外廣告：“比鄰密涿高速45分鐘進(jìn)京”，這是一個(gè)名叫永定河孔雀城英國(guó)宮項(xiàng)目所投放的廣告。

　　實(shí)際路程的用時(shí)，往往比樓盤銷售宣傳所說的時(shí)間長(zhǎng)很多。北京商報(bào)記者計(jì)算，僅從地鐵大興線終點(diǎn)站天宮院站到該項(xiàng)目售樓處就花了30分鐘。不過銷售人員說，如果走京開高速路，用的時(shí)間會(huì)短一些。

　　在看房班車上的丁女士顯得有點(diǎn)興奮，北漂十年的丁女士終于在北京周邊擁有屬于自己的一套房子了，近日到售樓處交首付，雖然“只有20多平方米，但是總算心里踏實(shí)了，以后商用或者自己住都可以”。“兩年前我來看房子的時(shí)候這里只有4000多元/平方米，現(xiàn)在都漲到8000元了，前一段時(shí)間來看一期的房子有點(diǎn)猶豫，后來再來看就賣完了，所以到第二期一開盤自己沒有控制住就買下了。”

　　同樣來看房的還有家住北京的張先生。因?yàn)榧依镆呀?jīng)有兩套房子，根據(jù)北京的限購政策，張先生一家不能再在北京市區(qū)貸款買房了，所以他就想到北京周邊去，說起自己為什么要投資房地產(chǎn)，張先生笑著說，“不投資房地產(chǎn)我投資什么呀，沒有什么可以投資的呀，之前炒股賠了五六十萬元”，“北京周邊的房子不限購不限貸”。

　　在永定河孔雀城英國(guó)宮項(xiàng)目售樓處，“大外環(huán)”的概念已經(jīng)被融合在了宣傳中。醒目的電子顯示屏上顯示著河北當(dāng)?shù)匾患颐襟w關(guān)于《北京大外環(huán)高速2015年通車》的新聞截圖。當(dāng)銷售人員給客戶介紹的時(shí)候，這篇報(bào)道還是他們著重講解的一章。“北京要建的大外環(huán)2015年通車，而跟我們小區(qū)這邊相關(guān)的有大廣高速、京臺(tái)高速和京開高速，固安正好處于六環(huán)、七環(huán)之間，大廣高速現(xiàn)在本身是在固安這一塊兒”，“大七環(huán)是我們另外的一個(gè)交通配套，建成后交通更加便利”。

　　除了最新的“大外環(huán)”利好，固安樓盤另一炒作噱頭就是北京新機(jī)場(chǎng)和南城計(jì)劃。這些“好動(dòng)向”，讓這個(gè)北京南面的河北縣城成了限購人群和投資客的置業(yè)新目的地。

　　北京商報(bào)記者觀察發(fā)現(xiàn)，在該項(xiàng)目實(shí)地看盤的購房者中，有很多并非在北京工作生活，而是完全來自于外省市的投資客。這個(gè)群體一般沒有在京買房資格，對(duì)北京及周邊的熟悉程度不一，對(duì)地理上項(xiàng)目與北京市區(qū)的距離也不太敏感，比較容易相信銷售人員，一旦有投資需求，很容易成為買家。

　　炒作伎倆交通規(guī)劃概念被放大

　　事實(shí)上，“新七環(huán)”已經(jīng)不是首次被拿來炒作的交通規(guī)劃，此前包括燕郊等地，也曾借相關(guān)規(guī)劃炒作自己樓市項(xiàng)目。一位業(yè)內(nèi)人士表示，北京對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度比較大，一方面造成本地的投資需求外溢；另一方面也使全國(guó)各地原本計(jì)劃到北京釋放的投資需求在北京周邊尋找出口。其他城市的投資者可能會(huì)覺得，燕郊、大廠離北京那么近，有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　在這些勁風(fēng)的吹拂下，固安等地房?jī)r(jià)一路水漲船高。永定河孔雀城英國(guó)宮項(xiàng)目?jī)赡昵笆状伍_盤時(shí)均價(jià)還不到4000元/平方米，去年年底達(dá)到7000元/平方米左右，而如今均價(jià)已經(jīng)漲到了9000元/平方米左右。而固安只是河北環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈房?jī)r(jià)上漲情況的一個(gè)縮影，周邊的涿州、大廠、香河，房?jī)r(jià)同樣上漲迅速。

　　在樓盤大賣的同時(shí)，環(huán)北京開發(fā)商也賺得盆滿缽溢。在固安、大廠等地開發(fā)了大體量的孔雀城系列產(chǎn)品的華夏幸福基業(yè)，據(jù)CIRC研究中心的監(jiān)測(cè)，今年上半年銷售金額達(dá)到159億元，名列上市公司上半年銷售前20名。而據(jù)該公司公布的半年報(bào)，2012年上半年銷售額為82.71億元，一年間上漲了90%以上。

　　同時(shí)，上半年該公司不斷在北京周邊拿地，并且從6月開始加緊步伐。據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，上半年華夏幸福基業(yè)在固安、香河、懷來、大廠等地新獲取的土地面積達(dá)到80萬平方米以上，且拿地代價(jià)相對(duì)低廉，許多項(xiàng)目的樓面地價(jià)尚不足1000元/平方米。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，環(huán)北京房?jī)r(jià)上漲之所以比較厲害，有兩個(gè)方面的原因：首先北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求確實(shí)有所外溢；其次也與“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”題材的炒作有關(guān)。

　　實(shí)際上，對(duì)各種規(guī)劃、概念的炒作更是成為環(huán)北京開發(fā)商屢試不爽的漲價(jià)噱頭，從炒作“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”，到炒作新型城鎮(zhèn)化，再到炒作“南城計(jì)劃”、“第二機(jī)場(chǎng)”，以及到這次炒作的“新七環(huán)”。一些環(huán)北京的樓盤甚至宣稱，未來該地區(qū)要?jiǎng)澋奖本F(xiàn)在買房落戶，未來將有機(jī)會(huì)成為北京人。

　　同時(shí)，對(duì)于被眾多固安樓盤視為一大賣點(diǎn)的第二機(jī)場(chǎng)，一位看房人坦承，機(jī)場(chǎng)輻射的范圍有多大，樓盤附近的商業(yè)圈到時(shí)候是否足夠繁華，“這都是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的”。

　　與永定河孔雀城英國(guó)宮項(xiàng)目相反，另一些項(xiàng)目則相對(duì)理智，沒有借機(jī)炒作、混淆概念。地處廊坊市香河的富力新城項(xiàng)目，處于北京六環(huán)以及“大外環(huán)”之間。當(dāng)問及項(xiàng)目與“大外環(huán)”的關(guān)系時(shí)，銷售人員表示：“大外環(huán)跟我們樓盤沒有多少關(guān)系，建不建大外環(huán)，我們項(xiàng)目都是要走京哈高速。”

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，大外環(huán)的提出與實(shí)施，有利于大北京經(jīng)濟(jì)圈的建立和環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)互動(dòng)，從而緩解北京交通、人口、資源的壓力。但如果僅借“大外環(huán)”概念炒作，吸引北京消費(fèi)者到北京周邊買房，那么更多是一種炒作。因?yàn)閺木嚯x看，兩地距離不適宜居住者每天兩地奔波。

　　國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副研究員、規(guī)劃研究部主任文輝認(rèn)為，環(huán)北京樓市最大的問題就是和其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度不夠。“如果只是吸引北京的中低收入人群去居住，就業(yè)和消費(fèi)都不在當(dāng)?shù)兀痪邆淇沙掷m(xù)性”，文輝說。

　　而在張大偉看來，環(huán)北京樓市是一個(gè)完全靠題材炒作起來的市場(chǎng)，少部分人受制于北京限購政策和高房?jī)r(jià)而被迫外流，大部分人則是被市場(chǎng)“忽悠”過來的。“對(duì)于普通的投資者來說，燕郊、固安這些地方盲目進(jìn)入是不合適的。”張大偉說。他認(rèn)為，對(duì)投資者而言，變現(xiàn)是很重要的。但是，在燕郊、固安這些地方，二手房市場(chǎng)需求很少，同一個(gè)項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格和新房差價(jià)最多可以達(dá)到30%。

　　有數(shù)據(jù)顯示，環(huán)北京樓市的真實(shí)居住比例很低。燕郊房產(chǎn)投資需求比例大概在40%-50% ，而固安的投資需求比例更是超過50%。“從這個(gè)比例可以判斷這里的樓市就是一個(gè)投資需求市場(chǎng)，像固安的有些項(xiàng)目，晚上基本上一盞燈都沒有。”張大偉說。(記者李芊趙秀靜)

關(guān)鍵詞：七環(huán),樓盤