2013年，中國房地產市場是一個充滿變化的一年。

　　有人在拋售內地房地產；有人在暗示內地的樓市風險已經較高；有人在敲響"樓市泡沫要破滅"的警鐘。另一面，市場依舊持續火爆的交易場景；層層加碼、步步升級的樓市調控政策；頻頻見諸于報端的"地王"；銀行陷入"錢荒"；多地公積金政策緊縮……

　　兩極分化的走向令樓市這樣一個博弈場愈加讓人看不懂，但盡管如此，仍然要問一問，2014年的房地產行業將如何演變？

　　調控政策有待改進

　　對于許多普通購房者來說，2013年是驚心動魄的一年。

　　"2012年年底，我和家人去找中介公司看房的時候，一進門，經紀人通常都會熱情地遞上名片，然后倒上熱水，再耐心地為你介紹各種房源信息，騎著電動車帶你去看房?？蛇^了春節再去看的時候，經紀人一聽說想買個小戶型的二手房便不再搭腔。前后半個多月的時間，臉變的真快啊。"回想起買房時，在房地產中介那里前后碰到的不同遭遇，記者的一位朋友小楊仍然很感嘆。

　　房產經紀人的"變臉"術率性上演，這在2013年年初并非是一個偶然現象。

　　如果說二手房是樓市的晴雨表，那么在政策調控下，買房人、賣房人的表情則可以說是二手房市場的晴雨表，2013年房地產市場一開局，便迎來了二手房市場的一個沸騰，而這份火爆場景的背后，一個很重要的原因是源自于市場對樓市調控新政的恐慌。

　　梳理過去一年，房地產調控政策讓人應接不暇。2013年2月20日，國務院常務會議研究部署房地產市場調控工作提出"國五條"，這是自2009年12月份開始樓市調控以來的第五次升級。前四次分別是2010年1月的"國十一條"、4月的"國十條"、9月的"929新政"以及2011年1月的"新國八條"。

　　隨后不久，國務院于2013年2月26日正式公布了《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，其中規定二手房的個調稅由交易總額的1%-2%，從嚴按差額的20%征收。

　　該政策下達后，立刻引起市場一片嘩然，二手房市場一度陷入恐慌，迎來了新一波"搶購潮"，一時間，連夜排隊過戶的現象頻現于各地，當年三月份二手房交易量也創下新高。

　　"搶購"背后的原因，則是源于買賣雙方對于"從嚴按差額的20%征收個稅實施"的擔憂，而這也正是小楊為什么會前后受到房產經紀人不同禮遇的關鍵所在。

　　2013年3月30日，"國五條"各地實施細則紛至沓來，北京、上海、重慶細則先行，但在各地出臺的細則中，許多地方政府對20%個稅卻沒有過多描述。

　　小楊告訴記者說，如今回想起來，當時不像是在買房，而更像是買大白菜。"從頭到尾，我們只是實地看了一套房子，便匆匆忙忙在當晚就付了定金，簽了合同。大家都在趕在政策落地之前簽約，20%的稅，萬一碰上了，對于普通家庭來說實在是太沉重的負擔。"小楊如是說。

　　回想2013年年初的搶購現象，在鏈家地產工作的經紀人小谷這樣告訴記者："當時，那些滿五年唯一住房的小戶型特別搶手，只要一登記在系統里，就跟賣大白菜一樣被搶光了，甚至有些客戶房子都沒有去看，只是在系統里看了房屋戶型圖之后就立刻交付了定金。"

　　時至2013年年中，房地產市場依舊不平靜。各地"地王"頻現與此同時，銀行陷入"錢荒"，多地公積金政策緊縮。進入2013年下半年，住房信息聯網、房產稅、不動產統一登記、以房養老，以及各地跟風二套房首付提至7成等等一系列政策頻繁出擊。這些雖然對樓市未造成重大影響，市場整體表現相對平穩，但"調控潮"并未就此結束。

　　從2013年三季度開始，"國五條"出臺后，各地房地產市場開始出現分化。多個城市對地方調控細則進行微調。

　　2013年11月開始，深圳、上海、廣州、北京四大一線城市陸續出臺二套房首付提高至七成等系列政策。隨后，武漢、南昌、沈陽、廈門、福州等二線城市也相繼開始為調控政策"加碼"。截至2013年年底，共有18個城市發布收緊房地產調控政策新舉措。

　　值得一提的是，這一連串的調整方向有緊也有松，其中，限購政策略有放松的有溫州、蕪湖等城市。

　　從具體調控內容上看，盡管各城市間情況各異，力度與細節上存有差異，但大多著眼于貸款、限購、保障房、監管等相關政策進一步收緊。而二線城市的調控政策幾乎照搬一線城市的模板。

　　各大城市調控政策的集中出臺，讓房地產市場在那個初冬感受到了一絲涼意，樓市降溫預期也再次被市場期待。從2013年11月的交易表現看，一些城市的交易開始變得緩和與冷靜。據相關資料顯示，全國43個重點城市住宅市場，2013年11月成交量環比上漲和下降的城市數量呈現均等局面，其中，北京出現15.76%的降幅，而上海減少了1.82%、杭州下滑了14.05%、蘇州縮水達26.32%。

　　調控政策幾乎貫穿整個2013年的房地產市場。然而，值得一提的是，在一年一度的中央經濟工作會議中，監管層卻一字未提"房地產與調控及房價、商品房市場"。對此，專家分析，這絕對不是意味著會放松調控與退出調控，相反，2013年的房地產調控政策會延續到2014年。

　　"但考慮到當前樓市分化與供求不平衡及經濟、樓市實際情況不一，各地方政府會因地制宜的實施調控政策，微調或收緊，主要是一、二線城市與三四線城市。"專家說。

　　對于今年的住房調控政策，社科院《中國住房發展報告》認為，調控主要任務是平衡供求，調整結構，穩定房價，加快改革。

　　具體的政策措施上，上述報告建議，實施差別化的區間目標調控，保持宏觀政策的穩定性、連續性。行政調控目前不能完全取消，但是需要改進。第一，要理順市場供求機制，強化市場預期管理；第二，深化住房產權制度改革，探索住房產權的共同持有與多級拆分制度，并建立與之相適應的土地出讓、住房融資和財稅配套制度；第三，適時推進房地產稅改革，逐步放開住房限購；第四，放寬住房信貸限制，支持首次置業和合理改善性需求；第五，降低二手住房交易稅費，減輕購房者實際負擔等。

關鍵詞：樓市,房地產,泡沫經濟