樓市趨緩已現分化

　　盡管房價仍在一片普漲聲中，但2013年房地產市場一路奔跑的腳步還是出現了放緩的跡象。

　　據國家統計局2013年11月18日公布的信息顯示，70個大中城市中，10月份新建商品住宅環比價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。下降和持平的城市均以三四線城市為主。其中，下降的城市分別是溫州(下降0.1%)、秦皇島(下降0.1%)；持平的城市南充、牡丹江、鄭州。

　　關于大中城市的劃分，據記者了解，目前，房地產業界比較認可的分法是，北上廣深等是一線房地產市場；除此之外的省會城市和副省級計劃單列市是二線房地產市場；其他地級市及以下城市是三四線房地產市場。

　　在這項數據里，盡管70個城市的環比平均漲幅只收窄了0.2個百分點，但依然引起了市場高度關注。而此前關于三四線城市樓市即將崩潰的爭論，再次變得熱烈起來。

　　無獨有偶，中國社會科學院近日發布《中國住房發展報告》指出，2012-2013年，一二線城市房價上漲較快。與一二線城市相比，三四線城市房價整體增速較緩，結構出現分化跡象。該報告指出，從總體來看，三四線城市庫存增加較多，部分城市房價出現下跌的跡象。

　　該報告認為，2013年中國一線城市住房價格快速上漲，但一線城市住房市場變化情況并非孤立情況，與世界主要同類城市住房市場變動趨勢整體相似；二線城市房價兩極分化較為嚴重，部分二線城市量價高企，其中，二線城市住房價格增速最低為海口1.1%，最高為廈門16.5%。

　　業內人士分析，2013年11月份全國交易數據的"減速"，昭示著2012年年底上演的翹尾大戲在這個冬天很難再現，市場恐將踏著緩和的節奏走進2014年。

　　值得一提的是，房地產市場的兩極分化現象，在上市房企的業績報告中也有所反應。據中原地產統計數據顯示：在已公開的17家A股上市房企發布的全年業績預報中，預增的企業達到11家，預期減少的有5家，分別是銀潤投資、天倫置業、合肥城建、東湖高新、天業股份。

　　2014年商業地產最"搶眼"

　　"春節前后，可能有更多城市加入到調控大軍中來。"這是當前業界對房地產市場的一個普遍預期。

　　那么，不斷升級的調控"緊箍咒"能否為樓市降溫，2014年的房地產行業將如何演變？

　　作為樓市堅定的唱多派，北京師范大學房地產研究中心主任董藩曾表示，25年后，北京每平方米房價將超過80萬元非常容易。雖然這一言論受到無數次"攻擊"，但似乎都無法改變他唱漲的決心。

　　董藩分析說，25年前中國人的收入最高不過1-200元，以當時的情境，說25年后北京房價能夠漲到每平方米2萬元，"別人一定認為這個人瘋了"。但事實是，北京五環內的房價早就超過了這個價格。

　　同樣預期房價會繼續上漲的人士不在少數，其中也包括華遠地產董事長任志強。在一個論壇上，任志強再次宣稱，房價仍會上漲。不過，一向被稱為"任大炮"的他，此番對今年房價的預期并不如往年那般"豪放"。任志強表示，"2014年房價總的趨勢是看漲的，但是增幅放緩，如果說具體區間，則有可能從兩位數降到一位數。"

　　除了"上漲"說之外，目前市場上更傾向于另一種預判。一些主流觀點認為，2014年的房地產市場將迎來轉折之年的到來，房地產市場將會呈現兩極分化現象。

　　"在房價沖高的2013年，雖然一二線城市房價都出現了上漲，但三四線城市的房價卻是步履維艱的，有的城市房地產市場過剩問題和泡沫破裂的風險很大。"一位業內人士如是說。

　　作為地產企業的代表，保利地產董事長宋廣菊公開表示，2014年房地產市場總體呈平穩上升趨勢，區域結構呈現不均衡發展。她分析說："一二線城市，特別是一線北上廣深還會持續上漲，這主要是由于特大城市聚集力和影響力進一步增強；二線城市應該是平穩增長，因為它既有不斷增長的需求，同時也存在去除庫存的壓力，所以供求關系趨于平穩；三四線城市由于需求不足、供應量過大，房地產有下降的壓力。"

　　持類似觀點的還有住建部政策研究中心主任秦虹。她認為，2014年房地產市場增長速度很難超過今年，分化的趨勢會延續。

　　原因有兩點，一是銷售增長超過預期。秦虹表示，2013年1-10月份全國新建商品房銷售面積增長速度是41%，1-9月全國二手房銷售面積增長84%，這兩個增長速度遠遠超過預期，去年商品房銷售面積增速在此基礎上再創新高的難度非常大；二是市場以自住型需求為主。一二線城市限購、限貸政策很難退出來，在這樣的情況下，市場需求主體以自住性為主，自住性房子不可能重復購買，一家只需要一套房子住就可以了，因此今年自住性需求仍會增長，但增速超過去年很難達到。

　　中國指數研究院在其2013年中國房地產市場總結報告中也指出，在政府主導加大供應和貨幣政策回歸中性的背景下，2014年商品房價格漲幅將會收窄，但熱點城市商品房價格上漲壓力依然較大，調控政策仍可能加碼。兩極分化加劇也是2014年房地產市場的趨勢之一，價格方面，地價和供求矛盾加大了一線城市房價上漲的壓力，但部分三線城市價格則存在下跌的風險。

　　一批開發商對房地產市場更遠的未來也不樂觀。其中，萬達集團董事長王健林就曾公開表達了這樣一個觀點："房地產的好日子可能不會超過十年"。

　　有業內人士表示，做住宅市場會越來越難，利潤越來越薄，但商業地產才剛剛拉開序幕，未來，隨著房地產調控可能不斷加碼，商業地產將成為投資主陣地。

關鍵詞：樓市,房地產,泡沫經濟