房企心態復雜

　　今年以來，市場彌漫著一股悲觀情緒，樓市成交量始終低迷。一些二三線城市雖被爆出供應過剩，但并未引發市場關注。就在外界將市場低迷歸咎于節假日和季節因素時，從3月下旬開始，杭州等地的樓盤出現降價現象，隨后向北京、廣州等一線城市蔓延。

　　進入“小陽春”的4、5月份，房地產交易仍然處于近幾年同期低點，土地市場也未有起色。根據上海易居房地產研究院的監測，今年4月，30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環比減少4.7%，同比減少21%。“五一”長假期間，樓市更是遭遇冰點。

　　資本的動向也在悄然生變。一方面，李嘉誠出售內地物業，將目光轉向歐洲市場；另一方面，嘉實地產停止擬推出的“嘉實房地產投資中國綜合回報基金”，被認為是嘉實基金退出中國樓市。

　　在這種情況下，房企的悲觀情緒蔓延，主要體現在，房企收縮擴張步伐，謹慎拿地。世茂集團副總裁兼營銷總經理蔡雪梅6日向中國證券報記者表示，由于市場的不確定性，世茂一方面盡快消化存貨，另一方面在區域和拿地選擇上將更為審慎，不會再進行大規模擴張。

　　經歷了十多年的高速增長之后，房地產市場真的見頂了嗎？

　　“以前是黃金時代，現在是白銀時代。”萬科集團總裁郁亮近日在接受媒體采訪時表示，中國的城市化還遠未結束。郁亮的表態是針對網傳萬科公司副總裁毛大慶“樓市風險論”的解釋。他認為，警示風險并不意味著看空行業，除了“謹慎”，萬科仍然強調“樂觀”。經過一段悲觀情緒的彌漫，業界正陸續開始冷靜的思考。

　　事實上，即便在市場如此低迷之時，仍有不少資金覬覦樓市。近期，金地、金融街等大型房企先后遭到保險資金舉牌，顯示出后者對房地產業的興趣和信心。有分析認為，房地產業正在由高速增長進入低速增長期，如今的市場低迷體現了轉型期的陣痛，但并不意味著市場已經見頂。

　　除萬科外，還有不少企業維持樂觀心態。盡管一季度全國房地產市場出現了成交下滑，但方興地產對2014年的市場仍然看好。方興地產主席何操就表示：“展望2014年，中國宏觀經濟環境將繼續企穩向好，行業將受益于長效調控機制的逐步建立而呈現理性增長態勢。我們對中國房地產市場的長期發展充滿信心。”

　　據悉，去年方興地產項目的平均去化率達到90%，簽約銷售額約210億元，較上一年同期增長約33%。今年3月，該公司表示，計劃將其若干酒店資產和配套業務分拆在港交所獨立上市，對淡市不以為然。

　　經過多年的發展，房地產市場的分化趨勢愈加明顯。分析人士表示，上述出臺松綁政策的城市均供應過剩、需求不足，且從產業結構上看，“房地產獨大”的現象明顯。因此，一旦市場出現低迷，對樓市消化和地方經濟增長均會帶來影響。

　　盲目跟風不可取

　　地方政府“救市”沖動一旦激起，便難以遏制。分析人士認為，房地產市場低迷已經影響到一些城市的土地出讓收入，拖累當地經濟增長，因此個別城市出臺的松綁措施，極有可能引起其他城市效仿。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，后續跟進放松調控的城市，可能會具有這樣幾個特征：庫存消化周期超過一年；一季度成交面積大幅下滑；購地銷售比過高；一季度土地出讓金過低；有樓盤出現實質性降價；人口凈流出；已建設兩個及以上新區等。他表示，除一線城市和個別熱點城市之外，上述特征在我國廣大二三線城市中普遍存在。因此，很多城市都存在松綁調控的內在沖動。

　　張大偉強調，未來松綁的政策空間有很多，主要有六大方向：一為非戶籍資格審查放松；二為限購范圍放松；三為調整普通住宅界定標準；四為限價政策放松；五為提供購房落戶及優惠等刺激性手段；六為公積金政策松動。事實上，大部分調整手段已在本輪政策松綁中有所體現。

　　今年以來，我國房地產調控政策明確了“分類調控”原則，對不同城市進行有針對性的調控。住建部副部長仇保興在兩會期間表示，能夠由地方政府調整的，盡量不通過中央政府來調整。分析人士認為，這一表態規避了“一刀切”的調控模式，但在客觀上賦予了地方政府更大的政策空間。

　　有專家認為，盡管“分類調控”的原則已定，但如果未來跟風松綁調控的城市過多、尺度過大，則不排除中央出手干預的可能。此前福建、杭州曾傳出救市消息，“閩十條”的內容和解釋均可謂有鼻子有眼，其最終未能出臺，被市場猜測有主管部門干預的因素。

　　值得注意的是，“銅陵版”政策調整的部分條款，已然觸及了之前實施的限購“紅線”。分析人士表示，銅陵將首套房公積金貸款的最低首付比例由30%降低為20%，將二套房公積金貸款最低首付比例降至最低為40%。這兩點已超出之前的政策框架。

　　專家表示，“分類調控”、“去行政化”是未來樓市政策主要基調，但個別地方高舉市場化大旗而行“救市”之實，這種情況需要警惕。樓市政策的調整，應當有步驟、分階段地進行，對于部分城市過度的“救市”行為，應及時予以糾正，從而明確當前的政策重點，穩定市場預期。同時，在房地產政策之外，還應推進產業協同發展和區域一體化進程，以及土地、戶籍等多項制度改革，為樓市健康發展提供堅實基礎。

關鍵詞：樓市,限購,房企