堵門、沖卡甚至是群體沖突……近兩年來，因為小區(qū)實行車位“只售不租”的規(guī)定，很多城市都出現(xiàn)了業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的沖突。小區(qū)車位是租是賣，是開發(fā)商的合法處置權(quán)，還是損害業(yè)主權(quán)利的霸王條款？

　　開發(fā)商逐利，業(yè)主開車難進自家小區(qū)

　　前段時間，南寧市秀廂大道金源橘子郡小區(qū)的一些業(yè)主一直為停車的事苦惱。“小區(qū)沒有公共停車位，以前就停在小區(qū)外的路邊，或者付錢停進小區(qū)地下車庫。”小區(qū)業(yè)主吳先生說，由于沒有買車位，后來不僅交警開始貼罰單，小區(qū)也出臺規(guī)定，車位“只售不租”，沒有購買車位的車輛一律不能進入小區(qū)。

　　“我是業(yè)主，憑什么我的車就不能進入小區(qū)，這樣未免太霸道了吧”，一位業(yè)主如此表示。記者了解到，執(zhí)行這一規(guī)定之后，多位小區(qū)業(yè)主和物業(yè)人員發(fā)生了口角，出現(xiàn)過幾次堵門行為，一位業(yè)主甚至還沖卡撞壞了入口的欄桿。開發(fā)商則對記者表示，在收到房管局轉(zhuǎn)交的業(yè)主意見函之后，經(jīng)討論決定，把310個人防車位中部分車位以長期租賃形式提供給業(yè)主使用。

　　事實上，小區(qū)車位“只售不租”或“只租不售”的現(xiàn)象在很多城市都相當普遍。業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商會在考慮車位配比、業(yè)主需求、市場價格等多因素的基礎(chǔ)上，選擇能夠?qū)崿F(xiàn)自身利益最大化的出讓方式。正因為此，一段時間以來，車位售價或租金過高問題突出。

　　在這種情況下，一些地方相繼出臺了限制車位租金上漲的規(guī)定。去年9月，南寧物價和住房部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強南寧市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理的通知》規(guī)定，按月收取車位租賃費的，最高不超350元／月。“這些規(guī)定使得以往任意上漲的租金受到限制，開發(fā)商更加缺乏出租車位的積極性”，一位業(yè)內(nèi)人士說，業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)公司之間的沖突更是時有發(fā)生。

　　車位屬性爭議致糾紛難平

　　記者在采訪中了解到，對于開發(fā)商是否有權(quán)隨意確定小區(qū)車位的出讓方式，開發(fā)商、業(yè)主等各方人士均有不同認識，而相關(guān)法規(guī)也未統(tǒng)一明確，導致糾紛難以避免。

　　很多業(yè)主認為，車位應被視為樓盤的重要配套設施之一，購買商品房的業(yè)主理應有權(quán)使用。“可以有償提供，但不能以‘只售不租’或‘只租不售’的形式剝奪業(yè)主的選擇權(quán)。”上述小區(qū)一位業(yè)主說，特別是一些小區(qū)的露天停車位配比嚴重不足，而地下車庫仍有大量富余車位，“如果因為沒有車位而禁止業(yè)主開車進入小區(qū)，明顯是逼迫業(yè)主購買車位，損害了業(yè)主的合法權(quán)益。”

　　另一些人士則認為，開發(fā)商享有小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)，自由選擇車位的出讓方式無可厚非。記者就車位“只售不租”問題采訪上述小區(qū)物業(yè)時，被告知車位產(chǎn)權(quán)不屬于物業(yè)，物業(yè)無法決定車位出讓方式。而這一小區(qū)開發(fā)商廣西世源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在給記者提供的說明中稱，“地下室產(chǎn)權(quán)車位都是經(jīng)房產(chǎn)局正式測繪備案并辦理現(xiàn)售證明，取得正式的銷售資格”，“沒有購買車位的車輛一般謝絕進入小區(qū)停放”。

　　與此同時，相關(guān)法律規(guī)定在這方面也比較模糊。“嚴格來說開發(fā)商有權(quán)自主選擇車位出讓方式，但作為小區(qū)重要配套設施的車位畢竟又比較特殊。”南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局一位相關(guān)負責人說，房產(chǎn)部門也想加以控制，但卻缺乏相關(guān)上位法依據(jù)。

　　記者了解到，目前只有山東、江蘇等少數(shù)地區(qū)在物業(yè)管理條例里明確規(guī)定禁止車位、車庫“只售不租”，大部分城市則并未對此加以限制。

　　 破解難題呼吁堵疏結(jié)合

　　小區(qū)車位糾紛是當前城市車位緊張的重要表現(xiàn)之一。受訪人士表示，要破解這一難題需要堵疏結(jié)合，在車位規(guī)劃布局方面下工夫，同時通過完善物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)厘清權(quán)責。

　　湖北民發(fā)物業(yè)服務有限公司南寧分公司總經(jīng)理李秋陽認為，從發(fā)達國家和地區(qū)的情況來看，車位應該堅持市場化的方向，通過市場方式調(diào)節(jié)需求，同時也鼓勵發(fā)展公共交通，但另一方面也應加強商品房車位規(guī)劃工作。“一些老一點的小區(qū)在車位規(guī)劃方面嚴重不足，現(xiàn)在政府已經(jīng)意識到這個問題，對于新建樓盤的車位配比給予明確要求，結(jié)合實際科學確定車位配比，盡量滿足業(yè)主需要。”

　　他介紹，為滿足日益增加的小區(qū)停車需求，近年來，南寧商品房項目車位配比已經(jīng)從之前的1比0.65上升到1比0.8左右，一些開發(fā)商為了提高樓盤品質(zhì)更是提高到1比1.2或1比1.5。

　　與此同時，還應采取措施使得車位結(jié)構(gòu)更為合理。如可以允許開發(fā)商自由處置擁有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，但在規(guī)劃時要盡量提高業(yè)主共有車位的占比；除小區(qū)車位之外，城市管理部門也應根據(jù)住宅小區(qū)分布情況，規(guī)劃建設適量臨時停車位和停車場等。

　　受訪人士普遍認為，為切實規(guī)范小區(qū)車位管理、避免糾紛產(chǎn)生，國家有關(guān)部門應完善相關(guān)法律，針對小區(qū)車位的規(guī)劃、建設、管理等出臺規(guī)定，進一步明確各方的權(quán)利和責任。

關(guān)鍵詞：車位,霸王條款