堵門、沖卡甚至是群體沖突……近兩年來，因為小區實行車位“只售不租”的規定，很多城市都出現了業主與開發商、物業公司之間的沖突。小區車位是租是賣，是開發商的合法處置權，還是損害業主權利的霸王條款？

　　開發商逐利，業主開車難進自家小區

　　前段時間，南寧市秀廂大道金源橘子郡小區的一些業主一直為停車的事苦惱。“小區沒有公共停車位，以前就停在小區外的路邊，或者付錢停進小區地下車庫。”小區業主吳先生說，由于沒有買車位，后來不僅交警開始貼罰單，小區也出臺規定，車位“只售不租”，沒有購買車位的車輛一律不能進入小區。

　　“我是業主，憑什么我的車就不能進入小區，這樣未免太霸道了吧”，一位業主如此表示。記者了解到，執行這一規定之后，多位小區業主和物業人員發生了口角，出現過幾次堵門行為，一位業主甚至還沖卡撞壞了入口的欄桿。開發商則對記者表示，在收到房管局轉交的業主意見函之后，經討論決定，把310個人防車位中部分車位以長期租賃形式提供給業主使用。

　　事實上，小區車位“只售不租”或“只租不售”的現象在很多城市都相當普遍。業內人士表示，開發商會在考慮車位配比、業主需求、市場價格等多因素的基礎上，選擇能夠實現自身利益最大化的出讓方式。正因為此，一段時間以來，車位售價或租金過高問題突出。

　　在這種情況下，一些地方相繼出臺了限制車位租金上漲的規定。去年9月，南寧物價和住房部門聯合下發《關于進一步加強南寧市住宅小區物業服務收費管理的通知》規定，按月收取車位租賃費的，最高不超350元／月。“這些規定使得以往任意上漲的租金受到限制，開發商更加缺乏出租車位的積極性”，一位業內人士說，業主與開發商和物業公司之間的沖突更是時有發生。

　　車位屬性爭議致糾紛難平

　　記者在采訪中了解到，對于開發商是否有權隨意確定小區車位的出讓方式，開發商、業主等各方人士均有不同認識，而相關法規也未統一明確，導致糾紛難以避免。

　　很多業主認為，車位應被視為樓盤的重要配套設施之一，購買商品房的業主理應有權使用。“可以有償提供，但不能以‘只售不租’或‘只租不售’的形式剝奪業主的選擇權。”上述小區一位業主說，特別是一些小區的露天停車位配比嚴重不足，而地下車庫仍有大量富余車位，“如果因為沒有車位而禁止業主開車進入小區，明顯是逼迫業主購買車位，損害了業主的合法權益。”

　　另一些人士則認為，開發商享有小區車位的產權，自由選擇車位的出讓方式無可厚非。記者就車位“只售不租”問題采訪上述小區物業時，被告知車位產權不屬于物業，物業無法決定車位出讓方式。而這一小區開發商廣西世源房地產開發有限公司在給記者提供的說明中稱，“地下室產權車位都是經房產局正式測繪備案并辦理現售證明，取得正式的銷售資格”，“沒有購買車位的車輛一般謝絕進入小區停放”。

　　與此同時，相關法律規定在這方面也比較模糊。“嚴格來說開發商有權自主選擇車位出讓方式，但作為小區重要配套設施的車位畢竟又比較特殊。”南寧市住房保障和房產管理局一位相關負責人說，房產部門也想加以控制，但卻缺乏相關上位法依據。

　　記者了解到，目前只有山東、江蘇等少數地區在物業管理條例里明確規定禁止車位、車庫“只售不租”，大部分城市則并未對此加以限制。

　　破解難題呼吁堵疏結合

　　小區車位糾紛是當前城市車位緊張的重要表現之一。受訪人士表示，要破解這一難題需要堵疏結合，在車位規劃布局方面下工夫，同時通過完善物權法等相關法律法規厘清權責。

　　湖北民發物業服務有限公司南寧分公司總經理李秋陽認為，從發達國家和地區的情況來看，車位應該堅持市場化的方向，通過市場方式調節需求，同時也鼓勵發展公共交通，但另一方面也應加強商品房車位規劃工作。“一些老一點的小區在車位規劃方面嚴重不足，現在政府已經意識到這個問題，對于新建樓盤的車位配比給予明確要求，結合實際科學確定車位配比，盡量滿足業主需要。”

　　他介紹，為滿足日益增加的小區停車需求，近年來，南寧商品房項目車位配比已經從之前的1比0.65上升到1比0.8左右，一些開發商為了提高樓盤品質更是提高到1比1.2或1比1.5。

　　與此同時，還應采取措施使得車位結構更為合理。如可以允許開發商自由處置擁有產權的地下車庫，但在規劃時要盡量提高業主共有車位的占比；除小區車位之外，城市管理部門也應根據住宅小區分布情況，規劃建設適量臨時停車位和停車場等。

　　受訪人士普遍認為，為切實規范小區車位管理、避免糾紛產生，國家有關部門應完善相關法律，針對小區車位的規劃、建設、管理等出臺規定，進一步明確各方的權利和責任。

關鍵詞：只售不租,車位,霸王條款