【咨詢】讀者小王：今年我和女朋友準備結婚，父母在別人的介紹下買了一處小產權房給我們做新房，后來聽說政府在大力查處小產權房，我想知道什么是小產權房？買了之后有哪些風險？

　　【解答】山西黃河律師事務所呼和浩特分所楊艷律師：小產權房是指在農村集體土地上建的房屋，沒交土地出讓金，產權證不是國家房管部門頒發的，而是由鄉政府或村委會頒發，亦稱“鄉產權房”。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。產權證不是真正合法有效的。購買小產權房的風險和弊端：(一)法律效力(合同可能無效)：小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：1.本鄉范圍內，農村集體經濟組織成員之間買賣，合同有效。2.出售給本鄉以外的人，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。3.出售給本鄉以外的人，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。(二)房產轉讓(轉讓范圍很小)：小產權房拿不到房產證，不構成真正的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。不能向非本集體成員的人轉讓。(三)政策風險(拆遷沒補償)：購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。(四)監管缺位(質量沒人監管)：鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。文/記者 袁耀娟

關鍵詞：小產權房,風險