一、“小產(chǎn)權(quán)房”的概念

　　1、一般概念。按一般文字上解釋?zhuān)@里的“小”是“部分”的意思，“小產(chǎn)權(quán)房”即為擁有部分產(chǎn)權(quán)的房屋。比如，房改房中40%或60%的所有權(quán)，合伙集資建房中的共有權(quán)等。也就是說(shuō)，一棟房屋或一套房屋，沒(méi)有全部的所有權(quán)，只有部分所有權(quán)。

　　2、特殊概念。目前所說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在集體土地或國(guó)有土地上擅自進(jìn)行開(kāi)發(fā)而又無(wú)法取得“房屋所有權(quán)證”的房屋。從商品交換的角度來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方只要結(jié)清了約定的價(jià)款，而又沒(méi)有其他特殊約定，賣(mài)方就失去了全部的所有權(quán)，而買(mǎi)方就獲得了全部的所有權(quán)，比如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)上的大米、豬肉、白菜等買(mǎi)賣(mài)就是這樣。但是，房屋是特殊商品，不以買(mǎi)賣(mài)成交為前提，而是以合法證件的取得為前提。既然是這樣，即使你購(gòu)買(mǎi)了違法建設(shè)房屋100%的使用權(quán)和所有權(quán)，沒(méi)有取得合法房屋所有權(quán)證，仍然不是你擁有的合法房產(chǎn)。就象明知是盜竊車(chē)輛而購(gòu)買(mǎi)一樣，即使取得了所有權(quán)，最終也不是你的，公安機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)后，照樣給你依法沒(méi)收。因此，我們認(rèn)為，在房屋產(chǎn)權(quán)上也就沒(méi)有“小產(chǎn)權(quán)”和“全部產(chǎn)權(quán)”之分了，只能稱(chēng)之為“無(wú)產(chǎn)權(quán)房”，而不應(yīng)該稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)房”，當(dāng)然最恰當(dāng)?shù)姆Q(chēng)謂是“無(wú)產(chǎn)權(quán)證房”。

　　3、綜合概念。綜合上面兩個(gè)觀點(diǎn)，目前社會(huì)生活中又已經(jīng)叫習(xí)慣了，“小產(chǎn)權(quán)房”成了一個(gè)超出文字本身意義的專(zhuān)屬概念，就象“斷供”、“雙贏”等專(zhuān)用名詞一樣，新產(chǎn)生的名詞必須被社會(huì)接受。如果不接受這個(gè)概念，我們就無(wú)法討論下去，人們的觀點(diǎn)也就無(wú)法得到統(tǒng)一，問(wèn)題也就無(wú)法解決。我們目前所要討論的“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)該是個(gè)綜合概念，是指在集體土地或國(guó)有土地上不符合法定程序進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售而又沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證的商品房，是需要社會(huì)各界對(duì)這種房屋在概念上進(jìn)行解析、在思想認(rèn)識(shí)上達(dá)成統(tǒng)一的一種爭(zhēng)議性房屋。所以，本文也只能從“小產(chǎn)權(quán)房”的綜合概念方面去討論，去解讀這種房屋存在的實(shí)質(zhì)。

　　二、“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根源

　　“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根源很多，正面的、負(fù)面的，明的、暗的都有。但是，我們認(rèn)為主要是以下幾個(gè)方面。

　　1、利益驅(qū)動(dòng)。“小產(chǎn)權(quán)房”是近幾年來(lái)出現(xiàn)的新現(xiàn)象，原因是這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆繁榮，房?jī)r(jià)旋風(fēng)般的飚升，一些城市的房?jī)r(jià)從幾千元上升到萬(wàn)元甚至幾萬(wàn)元一個(gè)平方米，讓一些利欲熏心而又無(wú)雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人紅了眼、饞了嘴、歪了心、動(dòng)了手，在無(wú)法取得、大多數(shù)根本沒(méi)有去取得合法開(kāi)發(fā)權(quán)的人，利用手中的一些積累，或者一些復(fù)雜關(guān)系，開(kāi)始了“小產(chǎn)權(quán)房”黑開(kāi)發(fā)。就目前我們掌握的情況來(lái)看，從事“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)的人，主要是三部分人，一是這幾年在經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)和工礦市場(chǎng)苦打硬拚獲得了一些資本積累，有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力想改行從業(yè)；二是黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位干部，利用手中的一些權(quán)利資本，暗中參股獲得土地，進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)；三是村組干部利用掌控集體土地的機(jī)會(huì)，公開(kāi)進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)，以此從中獲利。

　　2、法規(guī)脫節(jié)。《中華人民共和國(guó)憲法》是所有法規(guī)的母法，其他子法都是在這個(gè)母法下產(chǎn)生的。而所謂的“子法”，就是一些部門(mén)法，由部門(mén)自行制定，人大常委會(huì)或國(guó)務(wù)院審定通過(guò)并發(fā)布實(shí)施的。而部門(mén)制定本行業(yè)的法律法規(guī)時(shí)，多半只站在本部門(mén)的視角去解讀《中華人民共和國(guó)憲法》，去剖析本部門(mén)職權(quán)所面對(duì)的社會(huì)問(wèn)題，而很少考慮旁的法系。這就造成了法律法規(guī)之間互相獨(dú)立而又相互脫節(jié)的現(xiàn)象，給實(shí)際工作帶來(lái)很多難處。比如《土地管理法》就只管?chē)?guó)有土地和集體土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變，國(guó)有土地是用來(lái)建設(shè)的，集體土地是用來(lái)種糧的，而并不考慮規(guī)劃問(wèn)題、環(huán)保問(wèn)題、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》只考慮規(guī)劃藍(lán)線、紅線，而并不考慮良田、荒山，或是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題。同樣《城市房地產(chǎn)管理法》也只考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身，而沒(méi)有關(guān)注城市建設(shè)的整體布局以及與其他方面的關(guān)系。比如在國(guó)有土地上進(jìn)行的“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)，《土地使用證》、《規(guī)劃許可證》均有，房屋建設(shè)過(guò)程中，誰(shuí)去查處，誰(shuí)去強(qiáng)行拆除，誰(shuí)為主體向人民法院起訴等等，都沒(méi)有界定清楚，誰(shuí)也不愿當(dāng)綜合執(zhí)法主體，誰(shuí)也不敢當(dāng)綜合執(zhí)法主體，因?yàn)椤缎姓S可法》把部門(mén)的作為限制得規(guī)規(guī)矩矩，誰(shuí)敢去違法？法律法規(guī)互相之間的漏洞、互相之間的獨(dú)立，造成了“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的執(zhí)法難。

　　3、部門(mén)缺位。這主要反映在各部門(mén)在“小產(chǎn)權(quán)房”的執(zhí)法過(guò)程中，有缺位、失職的現(xiàn)象。明知是因?yàn)椴块T(mén)法律法規(guī)之間的脫節(jié)問(wèn)題，看見(jiàn)有人在進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)，卻沒(méi)有人去過(guò)問(wèn)，更沒(méi)有人站在法律法規(guī)的角度去追查，甚至有的人還為其出“爛點(diǎn)子”，教他們?cè)鯓右?guī)避法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，怎樣逃避相關(guān)部門(mén)檢查等等。這樣一來(lái)，使得“小產(chǎn)權(quán)房”的開(kāi)發(fā)者在某種程序上就有了保護(hù)傘，有了“心膽”，肆無(wú)忌憚地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房,房?jī)r(jià),土地制度