三、“小產權房”的違法性

　　“小產權房”屬于違法建筑，這是我們的基本結論。結合利川的實際，“小產權房”主要違反以下法律法規。

　　1、土地法。《中華人民共和國土地管理法》第二條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制……國家依法實行國有土地有償使用制度”。顯然，在沒有進行“有償使用”的集體土地上進行商品房開發，是違反土地法的，即使象有些鄉鎮頒發了《土地使用證》、《房屋所有權證》也是無效的。第八條還規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有”。城市非農居民到農村去購買集體土地上建設的“小產權房”，是變相地侵占農村集體土地，屬于違法行為。北京畫莊那些畫家們之所以官司輸給村民，就是這個原因。同樣，國有土地上的把私宅建設變為商品房開發，也改變了用地的性質，也違反了土地法。

　　2、城鄉規劃法。《中華人民共和國城鄉規劃法》第九條規定：“任何單位和個人都應當遵守經依法批準并公布的城鄉規劃，服從規劃管理”。第十一條規定：“縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門負責本行政區域內的城鄉規劃管理工作”。《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第三十六條規定：“在村莊、集鎮規劃區內，未按規劃審批程序批準而取得建設用地批準文件，占用土地的，批準文件無效”。通過以上條款來看“小產權房”，我們應當注意三點，一是不是在規劃范圍內；二是不是取得了建設規劃；三是不是規劃的房地產開發地段。事實上，所有集體土地上的“小產權房”是沒有規劃的；國有土地上的“小產權房”變私宅為商品房開發，改變了規劃意圖，也是違反規劃的。

　　3、建筑法。《中華人民共和國建筑法》第二章第一節規定了“建筑工程施工許可”，第二條規定了“建筑企業、勘察單位、設計單位和工程監理單位的從業資格”等。但是“小產權房”不但沒有這些程序，連這些從業的單位都沒有，怎樣去保證工程建設質量？

　　4、房地產管理法。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十九條規定“設立房地產開發企業，應當具備下列條件：(一)有自己的名稱和組織機構；(二)有固定的經營場所；(三)有符合國務院規定的注冊資本；(四)有足夠的專業技術人員；(五)法律、行政法規規定的其他條件”。“設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記”。也就是說，從事房地產開發經營，必須具備兩個前提，一是到房地產主管部門申請獲得批準，二是到工商行政管理部門進行登記，否則就是無證開發、黑開發，必須堅決打擊。“小產權房”在房地產開發方面還違反了《中華人民共和國測繪法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物業管理條例》、《房屋登記辦法》等法律法規。

　　5、安全法。《中華人民共和國安全生產法》第十條規定“生產經營單位必須執行依法制定的保障安全生產的國家標準或行業標準”。而“小產權房”基本上是自主開發，缺乏相應的質量監管程序和手段，既無建設前的安全方案，也無建設中的安全防范，更無建設后的安全保證，怎樣去保證建設中建設者的安全和建設后住房者以及廣大百姓的生命財產安全呢？

　　6、稅法。在“小產權房”中，建設者逃稅，房屋買賣也逃稅，嚴重違反了《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅條例》、《中華人民共和國契稅暫行條例》等，致使國家稅費大量流失，嚴重損害了國家利益。據統計，利川市的“小產權房”目前在500套左右，建筑總面積約60000平方米，成交平均單價為1200元/㎡，共計銷售額為7200萬元，按平均總稅費35%計算，偷逃各類稅費2520萬元。這僅僅是一個84萬人口的利川市，概之全國，偷逃稅費不知多少個萬億。

　　7、其他法律法規。由于“小產權房”生存在“真空”狀態，無人管理，也無法管理，違反的法律法規太多，不勝枚舉，其中還包括《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國檔案法》等等。

　　四、“小產權房”的危害性

　　“小產權房”的存在有百害而無一利，就象有的百姓形容的那樣“是一顆隨時都有可能爆炸的定時炸彈”。

　　1、危害公共安全。無論是集體土地上的“小產權房”還是國有土地上的“小產權房”，開發者為節約成本，實現利益的最大化，都沒有經過地質勘探、圖紙設審、施工質檢、消防驗收等法定程序，有的最多只有一個簡單的草圖設計，并且是根據建設者的需要邊施工邊修改，完全沒有章法限制。在建設中，大多數建筑采用的是劣質鋼材、劣質磚塊，沒有一樣符合國家檢驗標準。我們在調查中發現，有的“小產權房”高層達到八九樓，有的建筑總面積達到7000多平方米，居住人口200多人。“小產權房”的建筑工人也都是一些農民工，沒有正規的建筑工程隊，就跟修私房一樣。建成的“小產權房”除了居住外，有的還開辦了歌廳、舞廳、商場、賓館，成了公眾聚集地，其安全危害性是可想而知的。

　　2、擾亂市場秩序。房地產市場有一定的準入規則，不是任何房地產品都可以入市交易的。比如無證房、抵押房、查封房和不合格商品房等等，都不允許在市場上流通。而“小產權房”的建設至少少了土地出讓金、交易稅費、地勘圖設、質檢監理等30%的成本投入，而加上建筑材料上的劣質產品在價格上至少便宜10%，總成本要少40%左右。按這個價格計算，正常開發的合格商品房平均交易價為5000元/㎡，而“小產權房”的平均交易價只應為3000元/㎡。事實上，“小產權房”在買賣上并不是這個比價。由于價格上的巨大差距，消費者紛紛擁向不合格產品“小產權房”，嚴重沖擊了檢驗合格產品“商品房”正常銷售市場。同時也影響遵紀守法開發商的健康心理，在建設質量和程序上打起自己的小“算盤”。

　　3、國有資產嚴重流失。這主要反映在兩個方面，一是直接稅費的流失。據我們的一項調查表明，一般來說，開發商正常給政府繳納的各種稅費應占建筑成本的35%。我市有一家開發企業今年已納稅500萬元，而另一家開發企業在一個樓盤上納稅交稅達到2500萬元，主要包括城市配套費、建筑安裝稅、土地增值稅等，而“小產權房”的開發者基本沒有這些稅費。二是間接資源的流失。隨著科技的發展，土地資源的日益金貴，六層以下的多層房除經濟適用住房、廉租住房以及少數百姓自建房外，基本滅絕，大多數已向十屋上的高層樓房發展，充分利用現有土地資源，發展無限空間。但是，“小產權房”基本還停留在“多層樓”階段，造成了土地資源和空中資源的極大浪費，也減少了國家的稅費收入。

　　4、小區管理困難。“小產權房”由于缺少政府有效的監管和行政主管部門的指導，沒有業主委員會，也無法聘請物業管理公司，更沒有繳納公共維修資金，市政設施也不完備，在小區管理上根本無法進行，形成計劃生育、社會治安、文明城市建設的“金三角”地帶，今后將會帶來極為嚴重的社會問題。

　　5、政府買單代價大。“小產權房”問題不及時進行解決，其發展勢頭不盡快用法律手段進行扼制的話，一旦成為嚴重的社會集團問題，無論是產權劃分，還是消防安全；無論是計劃生育管理，還是社會治安綜合治理，最后收攤子的是當地政府。“小產權房”越多，政府收攤子的地方就越多，買單的機會也就越多，付出的成本也就越大。就象解放初期接受了地主、資本家的房產一樣，把一些貧雇農安排居住，時間長了，房屋壞了，天穿地漏，搖晃欲垮，住房戶是不會管的，除了找政府，就是到處上訪要求“人身安全”。到那時，政府還能不“大造廣廈千萬間，安得百姓俱歡顏”嗎？

關鍵詞：小產權房,房價,土地制度